> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.hkinsurancehub.com/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# 香港租樓：議價技巧、租樓流程、常見費用及按金退還教學（附租金扣稅攻略）
- URL: https://www.hkinsurancehub.com/rental-property-in-hong-kong/
- Published: 2026-11-10T02:15:00.000Z
- Updated: 2026-11-10T02:14:59.000Z
- Author: Rocky Leung
- Tags: 個人理財

在香港租樓，標準流程涵蓋搵盤睇樓、查冊、簽署臨時及正式租約、支付「兩按一上」及打釐印，而租客最關心的按金通常於退租交吉後 7 至 14 天內退還。簽約前，準租客必須準備相當於約 3.5 個月租金的首期現金預算（包括兩個月按金、一個月上期、半個月租樓佣金及釐印費分攤），並核實租約是否包含差餉及管理費。本文將為準備搬出來住的年輕人及新婚夫婦，逐一拆解香港租樓程序須知、各區屋苑租金走勢、睇樓與議價技巧、生約死約及各項費用計算、最高 12 萬元租金扣稅攻略，以及退租交吉與雙向防伏指南。

## 香港租樓流程概覽與各區屋苑租金走勢

完整的香港租樓流程共有 8 個核心步驟，由設定預算、實地睇樓、查冊核實業主身分，到簽約付訂、打釐印及交吉收樓，整個過程一般需時 2 至 4 星期。準租客在鎖定目標區域前，應先參考差餉物業估價署（差估署）的最新租金統計數據，按交通配套及單位面積規劃每月租金上限。以下為初次租樓人士必讀的標準程序與市場走勢分析：

1. **設定預算與網上搵盤**：計算每月可負擔的租金（一般建議不超過家庭或個人月入的 30% 至 40%），透過網上地產平台篩選目標區域、屋苑及戶型。
2. **實地睇樓及簽署睇樓紙**：聯絡持牌地產代理預約睇樓。視察單位前，代理會要求簽署俗稱「睇樓紙」的地產代理協議，列明視察單位資料、有效期及租樓佣金比例。
3. **土地查冊核實業主身分**：在支付任何訂金前，要求地產代理提供或自行透過土地註冊處網上服務進行「查冊」，確認簽約人為物業的真正註冊業主，並留意物業有否未獲銀行同意的按揭出租限制或違契紀錄。
4. **議價與簽署臨時租約（付細訂）**：與業主就月租金額、免租期日數、起租日期及家電維修責任達成共識後，雙方簽署臨時租約，租客一般需即場支付相當於 1 個月租金的「細訂」（誠意金）。
5. **簽署正式租約**：在起租日前或雙方約定的日期簽署正式租約（一式兩份，業主及租客各執一份正本），並在租約內附上傢俬電器清單及單位狀況記錄。
6. **支付按金及上期（大訂）**：簽署正式租約及交收鎖匙時，租客須付清餘下款項（即「大訂」）。扣除已付的 1 個月細訂後，通常需再付 1 個月按金及 1 個月上期租金，以完成「兩按一上」的付款要求，同時結算地產代理佣金。
7. **30 日內打釐印（加蓋印花）**：正式租約簽署後 30 日內，須向稅務局印花稅署提交租約加蓋印花（俗稱打釐印），費用一般由業主與租客平均攤分。同時，業主須於 1 個月內向差估署遞交《新租出或重訂協議通知書》（表格 CR109）。
8. **交吉收樓與驗收**：於起租日（或免租期首日）正式收樓，租客應即場檢查水電煤錶度數、測試門窗及電器運作，拍照存證並辦理水電煤帳戶轉名手續。

在規劃預算時，掌握**香港各區屋苑租金走勢**相當關鍵。根據差餉物業估價署公布的住宅租金統計數據，2026 年 8 月份全港私人住宅租金指數報 210.3 點，按月上升約 1.64%；而 2026 年 9 月份私人住宅租金指數進一步升至 212.2 點，連續 11 個月創下歷史新高，反映專才來港及本地分支家庭帶動的租務需求相當殷切。準租客可透過差估署網站查閱港島、九龍及新界各類面積單位的平均每平方米租金，再結合地產代理平台的近期實際租務成交紀錄（而非單看放盤叫價）作比較。對於預算有限的年輕人或新婚夫婦，若想在空間與租金之間取得平衡，可考慮鐵路沿線但距離核心商業區約 30 至 45 分鐘車程的區域（如沙田、荃灣、屯門或將軍澳部分屋苑），以相若預算換取較寬敞的居住面積或較完善的屋苑會所配套。

## 睇樓與議價技巧：注意事項清單及費用包涵範圍

實地睇樓是評估單位質素及周邊環境的唯一機會，租客不應只留意室內裝修是否新淨，更須逐一測試水電設備及查核單位背景。在進入議價階段時，則要釐清租金是否「全包」（即包含差餉、地租及管理費），並向業主爭取合理的免租期作搬遷緩衝。以下將重點拆解睇樓檢查清單、包差餉管理費意思，以及免租期與議價技巧三大核心事項。

### 租樓睇樓注意事項清單

為免租入滲水屋或問題單位，建議準租客在視察單位時帶備捲尺及手機，並按照以下**租樓睇樓注意事項清單**逐項檢查：

- **測試水壓、排水及家電運作**：即場扭開廚房及浴室水龍頭、沖廁，檢查水壓是否正常及去水是否順暢；開啟冷氣機、抽氣扇及附設家電，確認製冷效果及運作無異響。
- **檢查防漏與結構狀況**：仔細觀察天花板、冷氣機底部、窗框四周、牆腳及浴室外牆有否水漬、發霉、油漆剝落或裂縫，並親手推拉所有窗戶，確保窗鉸穩固及能夠緊閉。
- **核實實用面積與生活細節**：向代理確認單位的「實用面積」而非建築面積，用捲尺量度預留擺放睡床、衣櫃及雪櫃的位置；同時檢查各房間的手機網絡訊號強弱、電掣插座數量及座向採光。
- **不同時段視察環境與背景查核**：建議分別於日間及晚上（或平日與周末）到場觀察，了解單位有否西斜、馬路噪音、附近食肆油煙或垃圾站氣味。如擔心誤租凶宅，除查閱坊間凶宅資料庫外，亦可向大廈保安員或鄰居側面打聽單位及同層背景。
- **留意「睇樓紙」的法律約束**：簽署睇樓紙前，必須看清有效期（地產代理監管局建議不超過 3 個月，切勿接受「直至另行通知」等模糊字眼）。在有效期內，租客及同行直系親屬不可跳過該代理直接與業主交易，或透過其他代理租入同一單位，否則有機會被追討雙重租樓佣金。
- **連傢俬出租的記錄與責任釐清**：若單位連同傢俬或電器出租，簽約前須拍照存檔，並在租約夾附清單列明項目及狀況，同時白紙黑字界定日後的維修責任（一般而言，樓宇結構、暗喉及自然損耗由業主負責；因租客不當使用造成的人為損壞則由租客承擔）。

### 業主包差餉管理費意思與免租期議價

與業主傾談租約條件時，除了每月租金金額外，雜費分擔與免租期同樣直接影響實際租樓開支：

- **業主包差餉管理費意思**：香港住宅租務市場的租金報價分為「全包」與「不包」。一般私人住宅租盤大多採用「全包」模式，即每月租金已包括差餉（政府按物業應課差餉租值 5% 徵收之稅項）、地租（按應課差餉租值 3% 徵收）以及屋苑或大廈管理費。不過，口頭承諾並無保障，簽約時必須在書面租約內清楚剔選或列明上述三項費用由業主承擔。至於水費、電費、煤氣費及寬頻上網費，市場慣例則由租客按錶或自行開戶全數支付。
- **免租期運作與商議**：香港法例並無硬性規定業主必須提供免租期，但市場慣例一般會提供 7 至 14 天免租期，讓租客在正式起租前進行清潔、搬屋及添置傢俬。免租期長短視乎市況及單位狀況而定，租客須在簽署臨時租約前與業主協定免租期日數，並清楚寫入租約。
- **實用議價技巧**：在租盤需求強勁的市況下，業主挑選租客往往更重視穩定性。準租客如能主動出示穩定的入息證明（如近 3 個月糧單、最新稅單或公務員／大型企業工作證明），證明月薪達月租的 2.5 至 3 倍或以上，或向業主提出半年繳甚至年繳租金，均能大幅增加業主信心，從而爭取每月租金折讓或延長免租期。

## 簽約與費用計算：生約死約、按金上期、佣金及打釐印

簽署正式租約當日，租客需要一次性支付多筆前期開支，包括按金、上期租金、地產代理佣金及租約印花稅（釐印費）。以香港常見月租 HK$12,000 至 HK$15,000 的中小型住宅單位為例，租客在簽約及收樓階段需準備的總現金預算約為 HK$42,300 至 HK$52,950（相當於約 3.5 個月租金另加數百元釐印費）。為免簽約時出現資金周轉困難或條款誤解，以下逐一拆解「生約死約」條款及各項費用的準確計法。

### 生約死約意思分別與實際運作

香港私人住宅租約的常見租期為兩年，結構上通常分為首年「死約」及次年「生約」（俗稱「一年死、一年生」）。搞清楚**生約死約意思分別**，才能避免因提早搬遷而蒙受巨額金錢損失：

| 比較項目          | 死約（固定租期，通常為第 1 至 12 個月）                                     | 生約（退租權期，通常為第 13 至 24 個月）                                  |
| ------------- | ----------------------------------------------------------- | --------------------------------------------------------- |
| **條款定義**      | 租賃雙方均受合約嚴格約束，期內不可單方面提早終止租約。                                 | 租客享有續住權，同時租約賦予雙方「中斷租期條款」（Break Clause），可按規定合法提早解約。        |
| **租金水平**      | 首 12 個月按租約訂明的固定月租繳付，業主不得中途加租。                               | 次年維持原定月租（除非租約預先訂明生約期的特定租金調整幅度）。                           |
| **提早退租安排**    | 除非業主與租客達成共識並簽署《提早終止租約協議書》，否則不得退租。                           | 任何一方只需按租約訂明的通知期（常見為提前 1 個月書面通知）或支付相當於 1 個月租金的代通知金，即可終止租約。 |
| **違約後果及按金處理** | 若租客擅自搬走屬違約，業主有權沒收按金，並向租客追討死約期內剩餘月份的租金差額及損失；反之若業主違約收樓亦須賠償租客。 | 只要給予足夠書面通知期並妥善交吉還原單位，便不構成違約，業主須按時全數退還按金。                  |

需要留意，「一年死、一年生」的實際計算方式，須視乎租約內「中斷租期條款」的具體字眼。部分租約訂明租客最早可於第 12 個月屆滿後發出 1 個月退租通知，意味著租客實際上最少需租住滿 13 個月才可免責遷出；簽約時務必核對清楚通知期的起算月份。

### 租樓按金上期意思：甚麼是「兩按一上」？

在香港租樓，業主普遍要求租客按「兩按一上」的慣例付款。要明白**租樓按金上期意思**，可將這筆合共相當於 3 個月租金的款項拆解如下：

- **兩個月按金（Security Deposit）**：相當於 2 個月租金的保證金，由業主保管至租約完結。按金的作用是擔保租客履行租約條款，以及保障單位內的固定裝置、傢俬電器不受到人為損毀。
- **一個月上期（Advance Rent）**：即起租後首個月的預付租金（因為香港租樓習慣在每個月的租期開始時預繳當月租金）。
- **細訂與大訂的支付流程**：在簽署臨時租約時，租客通常會先支付相當於 1 個月租金的「細訂」；若租客事後悔約不租，業主會沒收細訂；若業主悔約不租，則通常須雙倍退還細訂（「賠雙訂」）。到了簽署正式租約及交收鎖匙前，租客再支付餘下的 1 個月按金及 1 個月上期（即「大訂」），合共湊足「兩按一上」。
- **按金不可直接抵銷租金**：不少租客誤以為在租約最後兩個月可以停止交租，直接讓業主扣除兩個月按金抵數。事實上，按金與租金在法律上用途不同，租客在租期內有準時交租的責任；若未經業主書面同意而擅自停交最後兩個月租金，業主可視作欠租違約，甚至向土地審裁處申請收樓及追討損失。

### 租樓代理佣金計法與租樓佣金議價空間

若透過地產代理成功租入單位，租賃雙方均須向代理公司支付服務費。關於**租樓代理佣金計法**及議價空間，準租客應了解以下原則：

- **市場慣例收費標準**：在香港私人住宅租務市場，**租樓佣金**的市場慣例是由業主與租客雙方各支付相當於「半個月租金」（即月租的 50%）予地產代理公司。以月租 HK$15,000 為例，租客與業主各自需支付 HK$7,500 佣金，代理公司合共收取 1 個月租金（HK$15,000）。
- **法規與佣金議價空間**：根據地產代理監管局指引，《地產代理條例》並沒有規定固定的佣金金額或比率。換言之，「半個月租金」並非硬性法定收費，租客在簽署「睇樓紙」（表格 4）前，可與地產代理協商佣金折扣或回贈。任何議定的佣金金額或回佣承諾，都必須白紙黑字列明於地產代理協議或書面確認書上，切勿輕信口頭承諾。

### 租約打釐印費用計算、程序及逾期罰則

簽妥正式租約後 30 日內，必須向稅務局印花稅署辦理加蓋印花手續（即「打釐印」）。未打釐印的租約雖然不會自動失去合約效力，但在民事訴訟（如追討欠租或按金）中將不被法庭接納為呈堂證據，租客亦無法憑該租約申請住宅租金扣稅。

根據稅務局規定，**租約打釐印費用計算**是按租期長短分為 4 級稅率（計算時先將年租、平均年租或租金總值調高至最接近的 HK$100，計得的印花稅如不足 HK$1 須進位作 HK$1 計算；租約內提及的按金不計算在內，每份租約複本另收 HK$5）：

| 租約年期                       | 租約印花稅率 | 計算基準      | 實例計算（假設月租 HK$15,000，一式兩份包 1 份複本）                             |
| -------------------------- | ------ | --------- | ------------------------------------------------------------ |
| **無指定租期或租期不固定**            | 0.25%  | 年租或平均年租   | (HK$15,000 × 12 × 0.25%) + HK$5 = HK$455（雙方各付 HK$227.5）      |
| **不超逾 1 年**                | 0.25%  | 租期內須繳租金總額 | 1 年期：(HK$15,000 × 12 × 0.25%) + HK$5 = HK$455（雙方各付 HK$227.5） |
| **超逾 1 年但不超逾 3 年**（常見兩年租約） | 0.5%   | 年租或平均年租   | 2 年期：(HK$15,000 × 12 × 0.5%) + HK$5 = HK$905（雙方各付 HK$452.5）  |
| **超逾 3 年**                 | 1%     | 年租或平均年租   | 4 年期：(HK$15,000 × 12 × 1%) + HK$5 = HK$1,805（雙方各付 HK$902.5）  |

若租約包含租期內的免租期，計算平均年租時可扣除免租期日數的相應租金。釐印費一般由業主與租客平均分擔。辦理程序十分簡單，可透過互聯網在數分鐘內完成：

1. 登入「香港政府一站通」的電子印花服務網站或個人的「稅務易」（eTAX）帳戶，在「加蓋印花申請」下選擇「租約」。
2. 輸入物業地址、業主與租客資料、租期、月租及免租期等租約詳情。
3. 系統自動計算應繳印花稅後，在網上使用「轉數快」（FPS）、信用卡（VISA / MasterCard）或「繳費靈」（PPS）付款。
4. 即時下載及列印「印花證明書」，將其夾附於租約正本內一併保存，即享有與傳統實體印花同等的法律地位。

切記打釐印的 30 日期限是由「租約簽署日期」起計，而非起租日。如逾期加蓋印花，稅務局會徵收嚴厲罰款：遲交不逾 1 個月罰款為應繳印花稅的 2 倍；遲逾 1 個月但不逾 2 個月罰 4 倍；其他逾期情況最高可被罰應繳印花稅的 10 倍。

## 租客福利與保障：租金扣稅上限及資格

為減輕無物業市民的租屋負擔，香港政府設有「住宅租金扣除」稅務寬減措施，合資格納稅人每個課稅年度的基本扣稅上限為 HK$100,000；若與合資格新生子女同住，最高扣稅上限更可提升至 HK$120,000。只要個人或家庭月租達 HK$8,334 至 HK$10,000，即可用盡全年的扣稅額度，按薪俸稅最高邊際稅率 17% 計算，每年最多可實際節省 HK$17,000 至 HK$20,400 稅款。以下整理最新的**租金扣稅上限及資格**要點：

- **基本與額外扣稅上限**：一般薪俸稅及個人入息課稅納稅人，每年基本扣除上限為 HK$100,000（平均月租約 HK$8,334 即可用盡）。自 2024/25 課稅年度起，若納稅人在香港與於 2023 年 10 月 25 日或之後出生、且未滿 18 歲的子女連續同住最少 6 個月（或稅務局局長認為合理的較短期間），並以書面方式選擇使用額外扣除，便可獲額外 HK$20,000 扣除額，令每個課稅年度最高扣稅上限增至 HK$120,000（平均月租 HK$10,000 用盡）。
- **核心申請資格**：納稅人及同住配偶在香港並無持有任何住宅物業；所租用的單位必須作為納稅人的主要居所；該書面租約必須已按《印花稅條例》加蓋印花（打釐印）。需要留意，合資格的受規管分間單位（即「劏房」）租賃，只要已打釐印及作主要居所，同樣可以申請租金扣稅。
- **不適用情況與扣稅盲點**：若業主（或分租的主租客）是納稅人或配偶的「相聯者」（例如父母、子女、兄弟姊妹等近親或受控法團）、納稅人為公屋租戶、租用禁止作住宅用途的物業（如工廈），或已獲僱主提供居所／租金津貼，均不可申請扣稅。此外，若租約並非全包，租客額外獨立支付的差餉及管理費不可當作租金申報扣稅。
- **夫婦同住與朋友合租的計法**：新婚夫婦不論租約由誰簽署，雙方可協議分配扣除額，但兩人合共申索的總額不得超過該年度的適用上限（HK$100,000 或 HK$120,000）。若是與朋友合租，扣除上限會按租約上的「共同租客人數」平均攤分（例如 2 人合租，每人的基本扣除上限會減半至 HK$50,000）；若課稅年度內租期不足 12 個月，上限亦會按租住月份比例計算。
- **報稅申報方法**：納稅人只需在填寫個別人士報稅表（BIR60）時，於第 8.1 部及第 8.5 部填報合資格租金資料（如申索初生子女額外扣除則同時填寫方格 113 至 115）。報稅時毋須提交證明文件，但必須妥善保留已打釐印的租約、交租收據及主要居所證明最少 6 年，以便稅務局日後抽查。

## 完約與退租：退租交吉按金退還流程及時間

當租約期滿不續租，或租客決定在生約期內行使退租權時，必須依足合約程序辦理**退租交吉按金退還**手續。不少租客最關心「**租樓按金幾時退**」，實務上業主極少在交還鎖匙當日即時退錢，而是在交吉驗收並核對水電煤尾數後，按租約訂明的期限（常見為交吉後 7 至 14 天內）無息退還按金。為免退租時發生爭拗或被無理扣錢，請跟隨以下 3 個標準步驟處理：

1. **按時發出書面「退租通知書」**：在生約期退租或約滿不續租，必須按租約規定的通知期（通常為提早 1 個月）向業主發出書面退租通知書。通知書應清楚列明業主及租客全名、完整物業地址、原租約簽訂日期、正式退租及交吉日期，以及要求退還按金的金額與期限，並由發出人親筆簽署。建議以掛號信寄出或當面遞交簽收，如使用 WhatsApp 或電郵則須先確認租約接納電子通知並保留對方已讀回覆紀錄。
2. **退租交吉、結清雜費與單位還原**：租客須於正式退租日或之前清空所有個人物品及自購傢俬，做妥基本清潔，並向水務署、電力公司及煤氣公司申請截數及結清尾數帳單。在「還原單位」方面，租客須將單位及租約附表列明的「業主室內固定裝置」（如冷氣機、廚衛設備、門窗及地板）交還至良好可用狀態；如租期內曾改動間隔或鑽牆，須負責還原。不過，法律與市場慣例均保障租客毋須為歲月老化及正常使用所造成的「自然損耗」（Fair Wear and Tear，如牆身自然變黃、電器正常老化）負責，業主不可要求租客將單位翻新至比入住時更好的狀態。
3. **共同驗樓、交匙及確認按金退還時間**：交吉當日，租客應相約業主（或地產代理）一同上門驗樓，對照入伙時的照片檢查單位狀況，即場抄下最後的水電煤錶度數，並交還所有大廈密碼、信箱鎖匙、單位鎖匙及住戶證。一般私人住宅按金並無法定退還期限（受《業主與租客（綜合）條例》第 IVA 部規管的分間單位除外，該類規管租賃業主須於交回空置單位及清繳欠款後 7 日內免息退回按金），因此普通私樓是以租約條款為準，坊間普遍訂明於交還物業及鎖匙後的 **7 至 14 天內**，由業主扣除雙方協定的合理損壞賠償或未付雜費尾數後，將按金餘額無息退還予租客。雙方在交收時宜簽署「交樓確認書」及「退回按金收據」，列明單位已妥善交吉及退回按金的確切金額與日期，以保障彼此權益。

## 總結防伏指南：業主與租客雙向保障須知

健康的租務關係建基於清晰的合約條款與雙向的風險管理。在香港租務市場中，租客既擔心遇上假業主騙取訂金或惡業主在退租時苛扣按金，業主同樣害怕租入拖欠租金、破壞單位的「租霸」。以下從中立角度整理業主與租客的雙向防伏須知：

- **租客防伏指南（提防假業主與苛扣按金）**：
  - **簽約前必須查冊**：支付細訂前，務必查閱土地註冊處的最新土地登記冊，核對業主身分證姓名與註冊業主是否一致；如單位由聯名業主持有，所有業主均須簽署租約（或出示有效的正式授權書）；若物業仍有按揭，須留意業主有否取得承按銀行的出租同意書，以免銀行收樓時租客被迫遷。
  - **入伙與退租拍照存證**：收樓當日發現任何原有瑕疵（如地磚崩裂、牆身污漬、冷氣不凍），應立即拍照及拍片，並透過 WhatsApp 或電郵發送予業主及代理留底，避免退租時被當作人為損壞而扣減按金。
  - **善用小額錢債審裁處追討**：若租客已依足程序交吉還原且無欠費，業主卻無故拒絕退還按金或無理苛扣，當涉案申索金額為 **HK$75,000 或以下**時，租客可無須聘請律師，直接帶同已打釐印的租約、交租紀錄、驗樓相片及退租通知書，入稟司法機構轄下的「小額錢債審裁處」向業主提出金錢申索（入稟費僅為 HK$20 至 HK$120）。
- **業主防伏指南（篩選租客與防範租霸）**：
  - **嚴格審核準租客入息**：放租時切勿只看重高租金報價，簽約前應要求準租客出示香港身分證、工作證明（如職員證或聘用信）、近 3 個月銀行出糧紀錄、最新稅單或強積金（MPF）供款紀錄，以核實其具備穩定的交租能力。
  - **必須打釐印及遞交 CR109 表格**：業主切勿為了逃避物業稅或省卻手續而不打釐印。更重要的是，根據《業主與租客（綜合）條例》，業主必須在訂立或續訂住宅租約起計 **1 個月內**，向差餉物業估價署提交《新租出或重訂協議通知書》（表格 CR109，限期內提交免費，逾期補交須付手續費 HK$310）。若沒有獲差估署批署的 CR109 表格及已打釐印的租約，一旦遇上租霸欠租，業主將無權採取法律行動追收租金，亦無法向土地審裁處申請收回物業。

## 常見問題

### 租樓按金幾時退？退租交吉當日可以即場拎返按金嗎？

香港一般私人住宅租約的按金退還時間取決於租約條款。由於業主需要時間檢查單位有否隱藏的人為損壞，以及核對水費、電費及煤氣費的最後截數帳單，因此極少在退租交吉當日即場退還按金。香港市場常見做法是在租約內訂明於交還物業及所有鎖匙後的 7 至 14 天內，由業主無息退還扣除協定賠償（如有）後的按金餘額。建議租客在簽約時確認租約已白紙黑字列明退還按金的確切期限。

### 業主主動提出「唔打釐印」換取減租，租客應否答應？

租客切勿答應。業主提出不打釐印，除了可能意圖瞞報物業稅外，亦有機會是因為該單位涉及違規出租（例如未補地價的居屋或公屋，或未獲按揭銀行同意出租的私樓）。對租客而言，未打釐印的租約在民事法庭上不可作為呈堂證據，日後若業主無理扣起按金或中途逼遷，租客將難以循法律途徑追討；同時，租客亦會喪失每年最高 HK$100,000 至 HK$120,000 的住宅租金扣稅資格，得不償失。即使業主拒絕辦理，租客亦可自行透過政府電子印花服務網站辦理打釐印。

### 「一年死約、一年生約」期間如果想提早退租，按金可以退還嗎？

這取決於退租發生在「死約」還是「生約」期內。若租客在首年「死約」期內單方面要求提早退租，即屬違約，業主不僅有權沒收兩個月按金，更可向租客追討死約期內剩餘月份的租金損失（除非雙方協商一致並簽署提早終止租約協議書）。相反，若已進入次年「生約」期，租客只要按照租約訂明的退租通知期（常見為提前 1 個月發出書面通知）或支付相當於 1 個月租金的代通知金，並妥善交吉及還原單位，便可合法提早終止租約，並於交吉後全數取回按金。

### 租約寫明「業主包差餉管理費」，這筆費用可以計入租金扣稅嗎？

可以。如果書面租約訂明每月租金為「全包」（即租金已包含差餉、地租及管理費，並無將雜費分拆要求租客另行繳付），則租客每月按租約繳付的整筆合資格租金，均可全數用於申報「住宅租金扣除」（受限於每年 HK$100,000 或 HK$120,000 的扣稅上限）。但若租約列明差餉及管理費不包含在月租內，而須由租客額外獨立支付，該部分獨立支付的差餉及管理費則不可當作租金申請扣稅。

## 資料來源

1. [midland.com.hk](https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E8%B2%BC%E5%A3%AB/%E6%94%B6%E7%A7%9F/%E3%80%90%E9%80%80%E7%A7%9F%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85%E3%80%91%E6%8C%89%E9%87%91%E5%B9%BE%E6%99%82%E9%80%80%EF%BC%9F%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E5%BF%85%E8%AE%80%EF%BC%9A%E9%80%80%E7%A7%9F/?ref=hkinsurancehub.com)
2. [rvd.gov.hk](https://www.rvd.gov.hk/tc/publications/property%5Fmarket%5Fstatistics.html?source=GLOBAL%5FRISK%5FMANAGED)
3. [wepropertyhk.com](https://www.wepropertyhk.com/blog/rental-market-analysis-2026.html?ref=hkinsurancehub.com)
4. [spacious.hk](https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/%E7%9D%87%E6%A8%93%E7%B4%99-%E8%BF%BD%E4%BD%A3/?ref=hkinsurancehub.com)
5. [businesstimes.com.hk](https://www.businesstimes.com.hk/articles/139452/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E4%BB%A3%E7%90%86-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E4%BB%A3%E7%90%86%E7%9B%A4-%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85-%E4%BB%A3%E7%90%86%E8%B2%AC%E4%BB%BB-%E8%B2%B7/?ref=hkinsurancehub.com)
6. [edigest.hk](https://www.edigest.hk/%E6%A8%93%E5%B8%82%E7%86%B1%E8%A9%B1/%E7%A7%9F%E6%A8%93%E9%99%B7%E9%98%B1-%E6%8C%89%E9%87%91-%E5%84%AA%E5%85%88%E7%9D%87%E6%A8%93-agent-ed04-1148730/?ref=hkinsurancehub.com)
7. [midland.com.hk](https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/%E6%9C%80%E6%96%B0/%E3%80%90%E5%80%8B%E6%A1%88%E5%88%86%E6%9E%90%E3%80%91%E5%87%BA%E7%A7%9F%E7%89%A9%E6%A5%AD-%E5%94%94%E6%89%93%E9%87%90%E5%8D%B0%E5%BE%97%E5%94%94%E5%BE%97%EF%BC%9F/?ref=hkinsurancehub.com)
8. [hket.com](https://ps.hket.com/article/3976352/%E6%A8%93%E5%B8%82%E9%8C%A6%E5%9B%8A%EF%BD%9C%E8%B2%B7%E6%A8%93%E7%A7%9F%E6%A8%93%E8%A6%81%E6%AF%94%E5%B9%BE%E5%A4%9A%E4%BB%A3%E7%90%86%E4%BD%A3%E9%87%91%EF%BC%9F%E5%88%B0%E5%BA%95%E3%80%8C%E5%9B%9E%E4%BD%A3%E3%80%8D%E6%98%AF%E5%90%A6%E7%8A%AF%E6%B3%95%EF%BC%9F?ref=hkinsurancehub.com)
9. [ricacorp.com](https://www.ricacorp.com/articles/2023/12/08/%E9%80%80%E7%A7%9F%E6%B3%A8%E6%84%8F-%E9%80%80%E7%A7%9F%E9%A0%88%E7%9F%A5%E3%80%81%E6%B5%81%E7%A8%8B%E3%80%81%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%95%8F%E9%A1%8C/?ref=hkinsurancehub.com)
10. [rvd.gov.hk](https://www.rvd.gov.hk/tc/tenancy%5Fmatters/toolkit%5Flease.html?ref=hkinsurancehub.com)
11. [house730.com](https://www.house730.com/news/1020727/%E4%B8%80%E5%91%A8%E7%86%B1%E9%BB%9E%EF%BD%9C%E5%B7%AE%E4%BC%B0%E7%BD%B2%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%8C%87%E6%95%B8%E3%80%8C%E5%8D%81%E9%80%A3%E5%8D%87%E3%80%8D%E5%86%8D%E5%89%B5%E6%96%B0%E9%AB%98/?ref=hkinsurancehub.com)
12. [stheadline.com](https://eastweek.stheadline.com/finance/22471/%E7%A7%9F%E9%87%91%E9%80%A3%E5%8D%87%E5%8D%81%E4%B8%80%E5%80%8B%E6%9C%88-%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E5%94%94%E6%86%82%E7%A7%9F-%E6%8F%AD%E6%90%B6%E7%9B%A4%E6%96%B0%E5%B8%B8%E6%85%8B?ref=hkinsurancehub.com)
13. [hket.com](https://ps.hket.com/article/4217489/%E5%B0%88%E5%AE%B6%E7%AB%99%EF%BD%9C%E6%81%AF%E5%8F%A3%E6%98%8E%E6%9C%97%E5%8C%96%E7%A7%9F%E9%87%91%E7%BA%8C%E7%A0%B4%E9%A0%82%20%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%91%88%E7%A9%A9%E4%B8%AD%E5%90%91%E5%A5%BD?ref=hkinsurancehub.com)
14. [centanet.com](https://hk.centanet.com/info/property-news/%E7%BD%AE%E6%A5%ADQA/%E6%A8%93%E5%B8%82%E8%B3%87%E8%A8%8A/%E7%9D%87%E6%A8%93%E7%B4%99%E6%98%AF%E7%94%9A%E9%BA%BC-%E7%B0%BD%E7%9D%87%E6%A8%93%E7%B4%99%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85/160236?ref=hkinsurancehub.com)
15. [starpagency.com](https://starpagency.com/%E4%BA%86%E8%A7%A3%E6%9B%B4%E5%A4%9A/%E9%82%8A%E9%96%93%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%81%9A%E6%8C%89%E5%A5%BD/%E7%9D%87%E6%A8%93%E7%B4%99%E6%98%AF%E7%94%9A%E9%BA%BC%EF%BC%9F-%E9%87%8D%E8%A4%87%E7%B0%BD%E7%BD%B2%E6%88%96%E9%9C%80%E4%BB%98%E5%85%A9%E4%BB%BD%E4%BD%A3%E9%87%91/?ref=hkinsurancehub.com)
16. [centanet.com](https://hk.centanet.com/info/property-news/%E7%BD%AE%E6%A5%ADQA/%E5%AE%B6%E5%B1%85%E7%94%9F%E6%B4%BB/%E3%80%90%E4%BF%9D%E9%9A%9C%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E5%BF%85%E8%AE%80%E3%80%91CR109%E8%A1%A8%E6%A0%BC%E5%AE%8C%E6%95%B4%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%9A%E7%94%B3%E5%A0%B1%E6%B5%81%E7%A8%8B%E3%80%81%E5%A1%AB%E5%AF%AB%E6%AD%A5%E9%A9%9F%E8%88%87%E6%B3%95%E5%BE%8B%E6%95%88%E5%8A%9B%E5%85%A8%E5%89%96%E6%9E%90/195113?ref=hkinsurancehub.com)
17. [midland.com.hk](https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E8%B2%BC%E5%A3%AB/%E9%BB%9E%E5%A1%ABcr109%EF%BC%9F%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E5%BF%85%E7%9F%A55%E5%A4%A7%E5%A1%AB%E5%A0%B1%E6%AD%A5%E9%A9%9F%E8%88%873%E5%A4%A7%E8%A3%9C%E6%95%91%E7%AD%96%E7%95%A5/?ref=hkinsurancehub.com)
18. [centalinesurveyors.com.hk](https://www.centalinesurveyors.com.hk/%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E7%84%A1%E7%90%86%E6%89%A3%E6%8C%89%E9%87%91%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E9%BB%9E%E5%81%9A?ref=hkinsurancehub.com)
19. [eaa.org.hk](http://www.eaa.org.hk/zh-hk/Consumer-Corner/EAA-articles-published-in-the-media/Column-on-Hong-Kong-Economic-Journal-website/22-02-2019?ref=hkinsurancehub.com)
20. [wuchatprop.com.hk](https://www.wuchatprop.com.hk/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%B6%93%E7%B4%80%E4%BD%A3%E9%87%91/?ref=hkinsurancehub.com)
21. [hkguide.org](https://hkguide.org/zh-hans/living/tenancy-stamp-duty-calculation/?ref=hkinsurancehub.com)
22. [www.gov.hk](https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123%5F0310%28c%29.pdf?ref=hkinsurancehub.com)
23. [patcpa.com.hk](https://patcpa.com.hk/blog/%E3%80%90%E7%A7%9F%E7%B4%84%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85%E3%80%91%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9D%87%E6%B8%85%E5%8E%98%E5%8D%B0%E8%B2%BB%E8%A8%88%E7%AE%97%E6%96%B9%E6%B3%95?ref=hkinsurancehub.com)