香港買樓全攻略：首期計算、按揭成數、印花稅與雜費清單

在香港買樓，首次置業人士購買 1,000 萬港元或以下的自住私樓最高可借 9 成按揭（最低首期 1 成），而一般非按揭保險的銀行按揭成數上限則劃一為 7 成（最低首期 3 成）。不過，準買家除預備首期資金外，還必須預留從價印花稅（400 萬港元或以下物業定額 100 港元）、律師費、地產代理佣金及裝修費等額外現金開支，並確保每月總債務供款不超過總入息的 50%。下文將逐一拆解香港買樓首期計算公式、高成數按揭保險門檻、最新買樓印花稅稅階與雜費清單，以及居屋、村屋、一手樓花與買樓收租的審批規則。

首期與按揭核心：香港買樓首期計算與最新按揭成數

香港買樓首期計算的基本公式，是將「物業買賣合約成交價」減去「銀行批出的最高按揭貸款額」。在金融管理局（金管局）最新修訂的逆周期宏觀審慎監管措施下，所有住宅及非住宅物業的常規銀行按揭成數上限已劃一為 7 成，即買家最低須準備 3 成首期；若符合首次置業及固定受薪等特定條件，則可透過按揭保險計劃申請高達 8 成至 9 成按揭。

準買家在估算首期預算時，須特別留意以下核心按揭規定與估值風險：

• 香港買樓首期計算公式：首期金額 ＝ 物業成交價 －（物業成交價與銀行估價之較低者 × 按揭成數上限）。
• 非按保按揭劃一 7 成：不論物業價值高低、屬於自住、出租抑或由公司名義持有，所有住宅物業及非住宅物業（包括寫字樓、商舖及工廈）在不申請按揭保險的情況下，銀行最高按揭成數上限統一為 7 成。
• 資產水平審批同步放寬：若申請人沒有固定入息而改以「資產水平」（如現金、股票、物業淨值）作為審批基礎，其按揭成數上限同樣已由以往的 6 成提升至 7 成，與以「供款與入息比率」為基礎的申請看齊。
• 防範「估價不足」風險：銀行計算貸款額時，是以測量師對物業的「估價」與「買賣合約價」兩者中之較低者為準。若樓市波動導致銀行估價低於成交價，買家便要自備額外現金填補差額（俗稱「抬錢上會」）。例如以 600 萬港元購入單位並打算借 7 成（原預計借 420 萬港元、首期 180 萬港元），若銀行最終僅估價 550 萬港元，最高貸款額便會降至 385 萬港元（550 萬 × 70%），實際首期開支將增加至 215 萬港元。

首次置業按揭成數上限（按揭保險計劃 8 成至 9 成門檻）

若買家希望以低於 3 成的首期上車，必須透過香港按證保險有限公司（HKMCI）等機構提供的「按揭保險計劃」（簡稱按保）申請高成數按揭。銀行本身仍然只借出 7 成貸款，而 7 成以上的超額部分則由按揭保險為銀行提供信貸擔保。

以下為私人住宅（包括現樓及合資格樓花）在常規銀行按揭及按揭保險計劃下的首次置業按揭成數上限對照表：

要成功獲批 8 成以上至 9 成的最高按揭成數，申請人必須同時滿足以下三項硬性條件：

• 首次置業身份：所有抵押人於申請按揭時，並未持有任何香港住宅物業（俗稱「首置」；如曾持有物業但已徹底完成賣樓或轉名手續，亦符合此定義）。
• 固定受薪人士：所有借款人必須有固定底薪收入。若屬於自僱人士、自由工作者（Freelancer）或收入主要依賴佣金，即使屬於首置身份，在按保下最高亦只能申請 8 成按揭。
• 物業必須自住：單位於成交後必須由至少一位借款人、抵押人或擔保人用作主要自住居所，不可用作出租或投資用途。

私樓按揭壓力測試暫停與入息要求（DSR 計算）

金管局已暫停實施假設利率上升 2 厘的私樓按揭壓力測試。現時無論是首次置業、換樓抑或買樓收租，申請常規按揭或高成數按揭保險時，銀行均只需審核申請人的基本「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR），不再要求通過加息壓測。

在評估自身入息是否符合銀行批核標準時，準買家應留意以下要點：

• DSR 上限劃一為 50%：所有住宅及非住宅物業（不論自用或非自用）的供款與入息比率上限已統一為 50%。這代表申請人每月的總債務還款額，不得超過其每月總入息的一半。例如每月總入息為 40,000 港元，每月供款上限即為 20,000 港元。
• 全面計入所有個人債務：計算 DSR 時，除了新申請的按揭供款外，申請人名下所有的私人貸款、汽車貸款、稅貸及信用卡分期付款等每月還款額，均須一併計入每月總供款內。
• 取消多按揭扣減成數限制：金管局已取消「申請人本身另有按揭在身或為他人擔任按揭擔保人時，須調低按揭成數上限及 DSR 上限 10 個百分點」的舊有規定。不過，該筆現有按揭或擔保的每月供款額，依然會計入申請人的 50% DSR 限額內合併計算。
• 主流按揭計劃選擇：香港私樓按揭主要分為 H 按（香港銀行同業拆息按揭，通常設有與最優惠利率掛鈎的「封頂息率」作加息保障）及 P 按（最優惠利率按揭），最長還款年期一般為 30 年（須視乎物業樓齡及借款人年齡而定）。

稅網與雜費：買樓印花稅計算機、按保費與隱藏開支清單

在香港政府全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）後，現時所有住宅物業買賣（不論買家是否香港永久性居民、是否首次置業，或以公司名義購買）均統一按「從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率」徵收。同時，政府已將徵收 100 港元定額印花稅的物業價值上限放寬至 400 萬港元，並將價值超過 1 億港元的超豪宅最高稅率調高至 6.5%。

準買家除了可利用稅務局或銀行網上的買樓印花稅計算機即時估算稅款外，亦可直接參考以下最新的住宅物業從價印花稅（第 2 標準稅率）稅階及實例計算表：

高成數按揭保險費計算與折扣優惠

當買家透過按揭保險計劃借取超過 7 成的按揭貸款時，便須繳付一筆「高成數按揭保險費」。這筆保費並非固定金額，而是根據多項風險因素按總貸款額的一定百分比計算：

• 影響按揭保費率的因素：保費高低取決於物業成交價、總按揭成數（借 9 成的保費率明顯高於借 8 成）、按揭還款年期（年期越長保費率越高）、申請人是否首次置業，以及申請時有否持有或擔保其他未償還的按揭物業。
• 首置 5% 保費特惠與保費折扣：為減輕上車負擔，按證保險公司一般會為置業人士提供常規保費折扣（例如 65 折，即 35% 折扣）。此外，首次置業人士購買 1,500 萬港元或以下的物業時，可獲寬免在銀行最高按揭成數（即 70%）以上不多於 5% 受保範圍的保費。換言之，首置客若只申請 75% 按揭，可享免按揭保費優惠；若申請 80% 或 90% 按揭，70% 至 75% 的部分同樣免費，只需就超出 75% 的部分繳付特惠保費。
• 保費繳付方式：買家可選擇「一次過付清」或「每年續保」。市場上最普遍的做法是選擇一次過付清，並向銀行申請「將保費加借於按揭貸款內」連同本金分 30 年每月攤還，毋須在成交時即時動用大筆現金。若業主在按保生效後首 3 年內提早全數清還貸款或轉按「甩按保」，還可按比例申請退回部分已繳保費（首年退 40%、次年退 25%、第三年退 15%）。

香港買樓雜費全清單（代理佣金、律師費及裝修預算）

除了首期和買樓印花稅外，買賣流程中還涉及多項必須以現金支付的香港買樓雜費。準買家在簽署臨時買賣合約前，應按以下清單預留充足的流動資金：

不同類型物業特點：居屋、村屋與一手樓花按揭須知

香港住宅市場除了傳統二手私人屋苑外，還有政府資助出售房屋（居屋及白居二）、新界村屋以及一手新盤樓花。這三類物業在首期比例、政府或按保擔保機制、銀行估價標準及最長還款年期上，均與一般二手私樓存在明顯差異。準買家入市前應先釐清目標物業的申請資格與按揭審批規則，以免簽約後才發現無法順利上會。

居屋白表申請資格、入息資產限額與按揭優勢

對於預算有限但未持有公屋的私人住宅住戶，抽新居屋或申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）購買未補地價二手居屋，是極具吸引力的置業階梯。根據香港房屋委員會（房委會）最新規定，居屋白表申請資格及按揭安排如下：

• 居屋白表申請資格與限額：申請人須年滿 18 歲並在港居住滿 7 年，且在申請截止日前 24 個月起直至簽約當日，申請人及名列申請表的家庭成員均未持有任何香港住宅物業。扣除法定強積金供款後，一人申請者的每月入息上限為 30,000 港元、總資產淨值限額為 615,000 港元；二人或以上家庭的每月總入息上限為 60,000 港元、總資產淨值限額為 1,230,000 港元。
• 最新配額與轉售政策：房委會已將新居屋的綠表與白表配額比例調整為 50:50，並將新推售資助出售單位在公開市場補地價轉售的限制期由 15 年縮短至 10 年。此外，當局設有「家有初生優先選樓計劃」及針對 40 歲以下申請者的「青年計劃」，並將白居二年度配額增至 7,000 個（當中新增配額的一半撥予青年申請者），同時為前兩次連續申請而未能成功購買單位的向隅者派發多一個抽籤號碼。
• 政府擔保高成數按揭：白表買家購買一手居屋或二手白居二，最高可承造 9 成按揭（最低首期 10%），綠表買家最高更可造 95% 按揭（最低首期 5%）。由於資助房屋按揭獲房委會提供政府擔保，買家毋須繳付按揭保險費，亦同樣毋須進行壓力測試，但銀行仍會查閱申請人的信貸報告（TU）及確認基本供款能力。
• 擔保期延長至 50 年：房委會已將居屋及綠置居在第二市場的按揭保證期由 30 年大幅延長至 50 年（首 40 年白表最高擔保 90% 按揭，第 40 至 50 年最高擔保 80%），最長按揭還款期亦放寬至 30 年，解決了以往購買高樓齡二手居屋時被銀行大幅削減按揭成數及還款年期的難題。

村屋按揭成數上限與估價審批難題

新界村屋（多數為根據小型屋宇政策興建的「丁屋」）呎價較私樓相宜且居住空間寬敞，但銀行及按保公司對村屋的審批標準較為嚴格：

• 村屋按揭成數上限（最高 85%）：在不申請按保的情況下，村屋的常規銀行按揭成數上限同樣為 7 成。若透過按揭保險計劃申請高成數按揭，村屋無法承造 9 成按揭；樓價 1,000 萬港元或以下的合資格村屋，首置及固定受薪人士最高只可借 85%（8成半）（1,000 萬至 1,125 萬港元貸款上限為 900 萬港元），而 1,125 萬至 1,500 萬港元最高則為 80%。
• 最長還款年期限制：銀行計算村屋按揭還款期時，一般採用「55 減樓齡」（按保個案）或「65 減樓齡」（非按保個案）計算，最長不超過 30 年。若購入樓齡達 35 年的舊村屋並申請按保，最長還款期可能只有 20 年，每月供款額會相應增加。
• 業權、路權與僭建風險：「祖堂地」物業、未補地價而帶有轉售限制的丁屋、未取得地政總署「滿意紙」（Certificate of Compliance）的村屋，以及樓花村屋，一律不符合按揭保險資格。此外，銀行會派測量師實地視察，若發現村屋涉及「路權」不清（例如出入通道屬未獲授權的私人土地）或有天台玻璃屋、圍封露台等違規僭建物，銀行有機會拒絕批核按揭，或要求在估價中扣減清拆還原費用。

樓花按揭注意事項：即供付款 vs 建築期付款

購買一手新盤樓花時，發展商通常會在價單中提供「即供付款」（樓花按揭）與「建築期付款」（現樓按揭）兩種辦法。準買家應衡量以下樓花按揭注意事項再作選擇：

• 樓花按保已與現樓看齊：自按揭保險適用範圍擴大後，購買一手樓花的買家即使選擇「即供付款」，只要樓價符合上述按保範圍（例如 1,000 萬港元或以下），同樣可在樓花期內申請高達 8 成至 9 成按揭，打破了以往只有選擇建築期付款才能借高成數按保的限制。
• 即供付款（Cash Payment）的利弊：買家在簽署臨時買賣合約後短時間內（通常為 60 至 180 日內）便需向銀行申請按揭上會並開始供樓。優點是發展商提供的樓價折扣率通常最高，且能即時鎖定銀行估價；缺點是在新盤入伙收樓前，買家可能要同時負擔現居的租金及新盤的按揭供款。
• 建築期付款（Stage Payment）的估價風險：買家在簽約時只需支付小部分訂金（如 5% 至 10%），餘下 90% 至 95% 尾數留待新盤落成入伙時才申請按揭上會。雖然此做法可免除樓花期內供樓的負擔，但若在長達一至兩年的建築期內樓市回落，收樓時銀行對單位的最新估價可能低於當初的合約買入價，買家便要自備現金補足首期差額。
• 慎選發展商高成數按揭（呼吸 Plan）：金管局曾多次提醒買家，部分發展商透過旗下財務公司提供的一按或二按計劃，雖然審批寬鬆且首兩至三年提供低息優惠，但蜜月期過後按揭利率往往會大幅跳升至最優惠利率（P）甚至更高水平。買家在選用此類計劃前，必須評估日後是否有足夠入息證明及物業估值空間轉按至傳統銀行。

投資視角：買樓收租回報率計算與放租按揭規則

在全面撤辣及銀行放寬按揭成數後，購入住宅物業作長線收租的入市成本已明顯降低。然而，投資者在計算買樓收租回報率及申請放租按揭時，必須遵守以下五項財務與法規要求：

1. 買樓收租回報率計算公式：評估收租表現分為「表面回報率」與「實際回報率」兩種。表面回報率 ＝（全年租金收入 ÷ 物業買入樓價）× 100%；而更準確反映淨收益的實際回報率 ＝［（全年租金收入 － 全年管理費、差餉地租、按揭火險、維修保養及物業稅等支出）÷（物業買入樓價 ＋ 從價印花稅、律師費、代理佣金及裝修費等置業總成本）］× 100%。
2. 出租物業按揭成數上限為 7 成：金管局已將非自用住宅物業的常規銀行按揭成數上限由以往的 5 成至 6 成，統一調升至最高 7 成（最低首期 3 成），且 DSR 上限同樣劃一為 50%。不過，由於按揭保險計劃嚴格規定物業必須用作自住，因此買樓收租不可申請 8 成或 9 成按保。
3. 租金收入可折算計入入息審批：申請出租物業按揭時，銀行容許將單位的租金收入計入申請人的每月入息以計算 DSR。若購入的是「連租約」二手物業（須附有已打釐印的正式租約），銀行一般會將實際月租打 7 折至 8 折計入入息；若物業尚未租出但屬於現樓，部分銀行亦可按測量師估算的「擬似租金」（預估市值租金）打 6 折至 7 折作為輔助入息（一手樓花則不適用擬似租金）。
4. 自住轉出租須先「甩按保」：若業主當初是以高成數按揭保險買入單位作自住，日後如因家庭或工作變動希望將單位改為放租，必須先透過轉按或償還部分本金，將按揭貸款成數降至物業最新估值的 7 成或以下，並向銀行申請解除按揭保險（俗稱「甩按保」）及獲取銀行出租同意書（Consent to Let），否則私下放租屬違反按揭契及按保條款的行為。
5. 物業稅及租約印花稅成本：業主簽立租約後須辦理打釐印（租約印花稅通常由業主與租客平分），並須就每年租金收入向稅務局繳納物業稅。物業稅按「應評稅淨值」以 15% 標準稅率計算；計算時可先從全年租金收入中扣除業主實際支付的差餉，再自動扣減餘額的 20% 作為法定修葺及支出標準免稅額。若個人業主需要供樓，亦可考慮選擇「個人入息課稅」（Personal Assessment），以便申請扣除出租物業的按揭貸款利息。

置業風險提示與總結：慎防高槓桿與負資產風險

綜合而言，現時香港的置業稅制與按揭審批框架已大幅簡化：常規按揭劃一最高 7 成、首置按保最高 9 成、壓力測試暫停，加上 400 萬港元或以下細價樓僅收 100 港元印花稅，確實降低了上車的首期與前期現金門檻。

然而，準買家在入市前必須清晰認知：買樓（特別是選用 8 成至 9 成高成數按揭）是一項極高槓桿的財務決定。當首期只佔樓價 1 成至 2 成時，一旦物業市場步入調整期，樓價跌幅超過當初支付的首期比例，物業的最新市值便會低於尚未償還的銀行按揭貸款餘額，令業主淪為「負資產」。處於負資產狀態的業主雖然只要準時供樓，銀行一般不會突然要求提早還款（Call Loan），但業主將無法輕易轉按以獲取更低息率或「甩按保」放租，若因突發財務困難必須賣樓，更要自掏腰包補回貸款差價。因此，置業人士切忌將所有積蓄全數投入首期，務必預留充足的裝修費、律師費及印花稅等雜費，並保留至少 6 個月或以上的家庭應急流動資金，以穩健應對息口與樓市周期波動。

常見問題

2026年買400萬或以下的樓，要準備幾多首期及印花稅？

若符合首次置業及固定受薪條件，購買 400 萬港元的自住私樓透過按揭保險最高可借 9 成按揭，即最低首期為 40 萬港元（1 成）；若不申請按保或購入作出租用途，最高可借 7 成按揭，首期為 120 萬港元（3 成）。印花稅方面，由於政府已將徵收 100 港元從價印花稅的物業價值上限提高至 400 萬港元，因此買家只需繳付定額 100 港元印花稅。不過，買家仍須額外預留地產代理佣金（二手樓約 4 萬港元）、律師費（約 1 萬港元）及裝修費等買樓雜費。

非首次置業人士或買樓收租，現時最高可以借幾成按揭？還需要過壓力測試嗎？

根據金管局最新指引，所有住宅物業不論價值高低、屬於非首次置業換樓抑或買樓收租（非自用），常規銀行按揭成數上限已統一放寬至最高 7 成（即最低首期 3 成）。此外，金管局已暫停實施假設加息 2 厘的壓力測試，申請人只需確保每月總債務供款不超過每月總入息的 50%（即供款與入息比率 DSR 上限為 50%）即可通過入息審核。

申請9成高成數按揭有甚麼限制？自由工作者（Freelancer）或自僱人士可以申請嗎？

透過按揭保險計劃申請 8 成以上至 9 成按揭，物業價格須為 1,000 萬港元或以下（1,000 萬至 1,125 萬港元貸款上限為 900 萬港元），且必須同時符合三項條件：第一，所有抵押人於申請時未持有任何香港住宅物業（首置身份）；第二，物業必須用作自住；第三，所有借款人必須為固定受薪人士。因此，自由工作者（Freelancer）、自僱人士或主要靠佣金收入的人士無法申請 9 成按揭，在按保下最高只能申請 8 成按揭。

用高成數按揭買樓自住後，可否私下將單位放租？

不可以。按揭保險計劃嚴格規定受保物業必須由至少一位借款人、抵押人或擔保人自住。若業主日後打算將單位改為出租，必須先透過轉按或向銀行償還部分本金，將按揭貸款成數降至物業最新估值的 7 成或以下以解除按揭保險（俗稱「甩按保」），並向按揭銀行申請出租同意書，否則私下放租屬於違約及違法行為。

一手樓花選擇「即供付款」可以借9成按揭嗎？

可以。香港按證保險有限公司已將按揭保險計劃的適用範圍擴展至一手樓花物業，使樓花與現樓的合資格準則看齊。只要買家符合首置及固定受薪等規定，且一手新盤的折實成交價在 1,000 萬港元或以下，即使選擇「即供付款」在樓花期內上會，同樣可以申請最高 9 成按揭。

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