退休三寶是甚麼？自製長糧退休規劃、回報與比較懶人包

「退休三寶」是指由香港按揭證券有限公司（HKMC）及其全資附屬機構推出的三項公營退休理財工具，包括「香港年金計劃」、「安老按揭計劃」及「保單逆按計劃」。這三項工具能分別把長者手上的現金儲蓄、自住物業及已供滿的人壽保單，轉化為每月穩定的現金流。不過，安老按揭及保單逆按本質上屬於逆按揭貸款，期內會累積利息與按揭保費，直接影響日後留給後人的遺產或物業贖回安排。以下將逐一介紹退休三寶的運作原理、政府公共年金回報率、未補地價居屋安老按揭申請資格，以及三者的比較與配搭考量。

甚麼是退休三寶？

「香港按揭證券公司退休三寶」（官方簡稱「HKMC退休3寶」）是由香港特別行政區政府透過外匯基金全資擁有的香港按揭證券有限公司，聯同其全資附屬公司（香港年金有限公司及香港按證保險有限公司）營運的三大退休規劃工具。這三項計劃分別為「香港年金計劃」、「安老按揭計劃」及「保單逆按計劃」，旨在協助退休人士建立穩定的每月現金流，並非一般私營保險公司銷售的商業儲蓄保險產品。

香港不少長者窮盡半生供滿自住物業，加上早年投保的人壽保單，在退休時往往面對「多磚頭、少現金」的資產結構。當失去固定工作收入後，單靠銀行存款或會擔心積蓄隨年月耗盡。透過這三項公營工具，長者可在不變賣自住居所、不取消人壽保單的前提下，將手頭上缺乏流動性的資產（現金儲蓄、住宅物業、人壽保單）活化為每月定額派發的被動收入，達成「自製長糧退休規劃」，核心目的正是對沖因人均壽命延長而帶來的「長壽風險」。

退休三寶之一：香港年金計劃

「香港年金計劃」俗稱政府公共年金，是由香港按揭證券公司全資附屬的「香港年金有限公司」承保的長期保險產品。這項計劃屬於即期終身年金，保單持有人一筆過繳付保費後，受保人隨即由下一個月起每月領取固定及保證的年金收入，直至百年歸老，主要用作將部分現金積蓄轉化為終身生活費。

香港年金計劃的基本投保條件及保費規定如下：

• 承保機構與性質：由香港年金有限公司承保，全數年金收入均屬保證金額，不設非保證紅利成分，回報不受金融市場短期波幅影響。
• 申請資格：年滿 60 歲或以上的香港永久性居民，投保時毋須進行任何健康審查或驗身。
• 繳費方式與保費限額：採用整付保費（一筆過繳付）形式。每張保單的最低保費為 50,000 港元，而每名受保人的個人保費總額上限為 5,000,000 港元。

政府公共年金回報率與香港年金計劃終身派息示例

香港年金計劃終身派息金額主要按受保人投保時的年齡及性別釐定，投保年齡愈大，每月獲發的保證年金金額及派發率愈高。由於統計上女性的平均預期壽命較男性長，預期領取年金的年期較久，因此在相同投保年齡及保費金額下，女性受保人每月收取的保證年金會較男性略低。

以一筆過繳付 1,000,000 港元整付保費為例，不同投保年齡及性別的官方每月保證派息金額及派發率如下：

評估這項計劃時，讀者須區分「年金派發率」與「政府公共年金回報率（內部回報率 IRR）」的分別。上表所示的 5.6% 至 7.0% 屬於每年現金流佔本金的派發比率（包含本金返還與利息）；至於實際的內部回報率（IRR）則維持約 4%，並與受保人的實際壽命直接掛鈎。受保人愈長壽，累積領取的總金額愈多，保單的實際內部回報率便愈高。

香港年金身故賠償安排與醫療特惠提取機制

不少長者投保前會擔心「萬一提早離世會否蝕本」，或憂慮資金鎖死後無力應付突發醫藥費。就此，計劃設有「保證期」包底機制及醫療特惠提取安排，保障保單持有人及受益人的權益：

• 105% 保證期包底機制：保單的「保證期」由保費起繳日起計，直至香港年金公司向受保人累積派發的保證每月年金總額達到已繳保費的 105% 為止。
• 保證期內的香港年金身故賠償安排：若受保人於保證期內不幸身故，保單指定的受益人可申請索償，並選擇以下其中一種方式領取賠償：（1）繼續每月收取餘下未派發期數的保證每月年金，直至累積派發總額達已繳保費的 105% 為止；或（2）申請一筆過領取身故賠償，金額為身故當日保單的保證現金價值，或已繳保費扣除已派發保證年金後的餘額（以較高者為準）。
• 保證期完結後的安排：一旦受保人累積領取的年金總額已超過已繳保費的 105%，保證期即告屆滿。雖然在生的受保人仍可繼續每月領取保證年金直至百年歸老，但若受保人其後身故或申請退保，保單將不再設有任何身故賠償或退保現金價值。
• 醫療及牙科開支特別款項提取：如受保人在保證期內需要支付在香港接受的醫療或牙科相關開支，可向香港年金公司申請特別款項提取，毋須繳付退保手續費。最高可提取金額為已繳保費的 100% 扣除已收取年金金額後的剩餘保費，而每名受保人的終身總提取上限為 1,000,000 港元；提取後，日後的每月保證年金金額將按比例相應調低。

退休三寶之二：安老按揭計劃（逆按揭）

「安老按揭計劃」（俗稱「逆按揭」）是由香港按證保險有限公司營運的貸款安排，讓年滿 55 歲或以上的業主利用在香港的自住住宅物業作為抵押品，向參與銀行提取安老按揭貸款。借款人可選擇在固定年期（10 年、15 年或 20 年）或終身每月收取定額年金，亦可因應個人需要申請提取一筆過貸款（例如用於清還物業原有按揭、支付家居維修或醫療費用）。

安老按揭的核心特點是「安居於原有物業」及「終身毋須還款」。即使物業已抵押予銀行，借款人仍然是該物業的業主，可繼續在原有居所居住直至百年歸老，期間不論樓價下跌或市場利率上升，每月獲發的固定年金金額均維持不變。此外，在特定情況下（例如借款人持有該物業達 1 年或以上，且所有借款人聲明已經退休，或因接受長者或醫療護理服務而遷出物業），借款人更可向銀行申請將物業出租，以租金收入補貼生活或院舍開支。

安老按揭逆按揭申請資格與未補地價居屋安老按揭規定

申請安老按揭需同時符合借款人個人資格及抵押物業條件，當中私人住宅與未補地價資助出售房屋的年齡門檻及審批程序存在明顯差異：

• 借款人基本資格：必須持有有效香港身份證，且現時沒有破產、破產呈請或受個人自願安排（債務重組）所規限。計劃接受單人申請，或最多 3 位借款人以「聯權共有」（俗稱長命契）形式聯名申請。
• 私樓與未補地價居屋的年齡門檻：一般私人住宅物業的業主，申請年齡須為 55 歲或以上；若申請「未補地價居屋安老按揭」（涵蓋房委會未補價的居屋、租者置其屋計劃公屋、綠表置居計劃單位，以及房協轄下的資助出售房屋），借款人則必須年滿 60 歲或以上。
• 抵押物業基本條件：物業必須為香港住宅物業，一般要求樓齡為 50 年或以下（如樓齡超過 50 年，需按個別情況考慮並可能須提交驗樓報告），且不設任何轉售限制（未補地價資助出售房屋的轉讓限制除外）。
• 未補地價居屋安老按揭特別規定：持有未補價資助出售單位的長者業主，在申請安老按揭前，必須先根據《房屋條例》或相關規定取得房屋署署長或香港房屋協會的事先書面批准，並須先解除物業原有的按揭押記。在計算每月年金金額時，未補地價單位的指定物業價值，是以物業當時的公開市值扣減補地價折扣率後的淨值計算。

逆按揭每月年金計算機用法與影響派息的關鍵因素

香港按揭證券有限公司網站設有公開的「逆按揭每月年金計算機」（安老按揭計算機），方便業主及子女在申請前估算每月可獲發的年金金額及一筆過貸款上限。使用計算機及評估派息水平時，可留意以下步驟與關鍵計算規則：

1. 輸入基本申請參數：在逆按揭每月年金計算機中，依次輸入借款人數目（1 人、2 人或 3 人）、最年輕借款人的歲數、物業估值、按揭利率計劃（定息或浮息）以及年金領取年期（10 年、15 年、20 年或終身）。
2. 比較申請人數與年齡的影響：借款人年齡愈大，預期貸款期相對較短，每月獲發的年金金額愈高；相反，若由 2 人或 3 人聯名申請，由於銀行須保障至最後一位在世借款人百年歸老，每月年金金額會較單人申請為低。
3. 權衡固定年期與終身年期：選擇 10 年等固定年期所獲發的每月年金金額，會高於選擇終身領取；即使固定年金年期屆滿後借款人依然健在，雖不再獲發每月年金，但仍可繼續安居於物業內直至百年歸老而毋須還款。
4. 揀選定息或浮息按揭計劃：定息按揭計劃提供的每月年金金額一般較浮息計劃為高。在 2026 年 3 月生效的優化措施下，安老按揭定息計劃首 30 年的年利率下調至 4%（其後為最優惠利率 P 減 2%），以單人借款、選擇終身領取為例，每 100 萬港元指定物業價值在 60 歲及 70 歲申請時，每月年金分別為 2,020 港元及 3,070 港元。
5. 留意指定物業價值上限梯級：計算年金的物業價值設有上限及折算梯級。物業估值在 800 萬港元或以下的部分，按 100% 計入指定物業價值；超過 800 萬港元的部分則按 50% 計算，而指定物業價值的最高上限為 2,500 萬港元，因此估值 800 萬港元或以下的中小型住宅更能全數發揮資產套現效益。

安老按揭風險提示：利息、按揭保費與百年歸老後的物業贖回安排

在決定申請安老按揭前，業主與子女必須清楚理解逆按揭的借貸本質、衍生費用及日後物業的處理方式：

• 借貸本質與複息滾存成本：安老按揭並非政府津貼，而是「有借有還」的抵押貸款。在整個貸款期內，銀行會就已提取的年金、一筆過貸款及保費持續計算按揭利息（按所選定息或浮息利率計算），同時借款人須承擔基本按揭保費（為指定物業價值的 1.96%，分期攤入貸款結欠）及每月按揭保費（按貸款總結欠以年率 1.25% 或 1.5% 計算），另加初期的輔導費及法律費用。這些費用雖然不用長者在生時以現金掏腰包支付，但會全數撥入貸款總結欠中以複息滾存。
• 後人優先贖回物業的權利：當借款人（或聯名借款人中最後一位在世者）百年歸老，安老按揭貸款便會終止。借款人的遺產代理人（例如子女或後人）擁有優先權，可選擇在指定限期內自籌資金，全數清還安老按揭的貸款本金連同累積利息及按揭保費，從而贖回該物業。
• 銀行接管出售與無追索權保障：若後人無意或無力籌措資金還款贖回物業，參與銀行將接管並公開出售該物業以清還貸款總結欠。如果賣樓所得款項超過貸款總結欠，銀行會將餘額退還予遺產代理人；相反，若遇上樓市大跌，導致賣樓所得不足以清還累積欠款（即資不抵債），有關差額將由香港按證保險有限公司全數承擔，後人毋須背負任何差額債務。

退休三寶之三：保單逆按計劃

許多香港人在年輕工作時曾投保傳統人壽保險，惟當子女成年自立、樓按亦已供滿後，保單原本用作保障家人的身故賠償便成為「身後物」。到底「保單逆按計劃意思」是甚麼？這是一項由香港按證保險有限公司營運的貸款安排，讓借款人以已經供滿的人壽保單作為抵押品，在不退保、不取消保單的情況下，提早將保單的「身故賠償價值」轉化為在生時的每月固定年金收入或一筆過貸款。

保單逆按計劃的申請資格、合資格保單條件及清還機制如下：

• 申請人資格：必須年滿 55 歲或以上，持有有效香港身份證，並於申請時沒有破產、破產呈請或受個人自願安排（債務重組）所規限。
• 合資格壽險保單條件：（1）借款人必須同時為該保單的保單持有人及受保人；（2）保單由獲授權於香港經營壽險業務的保險公司發出；（3）以港元或美元為計算單位；（4）所有保費已經完全清繳（供滿）；（5）不涉及任何投資成分（例如投資相連壽險保單並不適用）；（6）保單的受益人必須為（或更改為）借款人本人或其遺產代理人。
• 領取方式與計算上限：借款人可選擇於 5 年、10 年、15 年、20 年固定年期或終身（直至保單到期為止）每月收取年金，亦可按需要申請一筆過貸款。每名借款人旗下所有抵押保單可用作計算年金的身故賠償總額上限一般為 1,500 萬港元。按證公司會每年審核保單的身故賠償金額，若保單累積紅利令身故賠償增加，每月年金金額有機會相應調高，但不會減少。
• 清還與賠償機制：借款人在生時一般毋須還款。待借款人百年歸老後，保險公司發出的壽險身故賠償金將直接用於清還保單逆按貸款的總結欠（包括已提取年金、累積利息及按揭保費）。若身故賠償金額高於貸款總結欠，餘額會退還予借款人的遺產代理人；若因累積利息令總結欠超出保單身故賠償，不足之數同樣由按證保險公司承擔。

選擇退休三寶的考慮因素：哪一款最適合你或父母？

為方便準備退休的業主、長者及代父母規劃的子女快速掌握三項工具的分別，以下整理「長者退休三寶比較懶人包」橫向對照表：

在實際退休規劃中，退休三寶並非互相排斥，長者與子女可按家庭的資產組合及「留樓定留錢」的傳承意願靈活配搭：

• 擁有充裕現金、希望將物業完整留給子女的長者：可優先考慮投保「香港年金計劃」，利用部分現金儲蓄鎖定終身保證入息，既無借貸利息成本，亦不會動用自住物業的業權，日後物業可全數傳承予後代。
• 「多磚頭、少現金」、無子女或子女無意繼承物業的業主：可考慮善用「安老按揭計劃」聯同「保單逆按計劃」，將自住私樓（或未補地價居屋）及已供滿的人壽保單一併轉化為每月現金流，在無須搬遷的情況下大幅提升晚年生活質素，亦不用擔心樓價波動會令後人背上債務。
• 希望雙管齊下「自製長糧」的退休夫婦：若同時持有物業及一定現金儲蓄，可將部分現金投保香港年金以獲取無利息成本的基礎入息，再按實際開支差額決定是否需要透過安老按揭或保單逆按補充現金流。

規劃退休第四寶：自願醫保

除了透過退休三寶建立穩定的日常現金流，醫療開支亦是退休規劃中不可忽視的一環。隨着年齡增長，住院、手術或長期治療的醫療需要往往隨之增加；雖然香港設有公營醫療系統，但若長者希望在患病時有較多私營醫療服務選擇，高昂的私家醫院收費及醫療通脹很容易在短時間內消耗大量退休積蓄。雖然香港年金計劃及逆按揭均設有一定程度的醫療應急提取安排，但一旦動用本金或提取一筆過貸款，其後每月可領取的年金生活費便會相應減少或累積更多貸款利息。

因此，在規劃「自製長糧」之餘，配置合適的醫療保險常被視為守護退休儲備的「第四寶」。以政府推行的自願醫保計劃（VHIS）為例，認可產品接受年齡介乎 15 天至 80 歲的香港居民投保，並提供保證續保至 100 歲、不設終身保障限額、涵蓋投保時未知的已有病症、日間手術（如內窺鏡檢查）及訂明非手術癌症治療等標準化保障。受保人在需要入院接受治療時，可就合資格醫療開支向保險公司申請索償，以實報實銷方式支付賠償，避免因突如其來的醫療帳單而打亂原有的退休現金流規劃。

常見問題

購買香港年金計劃（政府公共年金）可以申請扣稅嗎？

不可以。「香港年金計劃」屬於即期年金，保單持有人繳付的保費並不合資格申請稅務扣除。根據香港稅務規定，只有獲保險業監管局認證的「合資格延期年金保單」（QDAP），其保費才可與可扣稅強積金自願性供款（TVC）合計，享有每年最高 60,000 港元的稅務扣除額。

申請安老按揭後，長者如果因身體狀況需要入住安老院舍，可以把物業出租嗎？

可以，但須符合指定條件並獲銀行批准。一般而言，安老按揭的抵押物業必須為借款人的主要居所；但若借款人持有該物業已達 1 年或以上，而且所有借款人聲明已經退休，或因接受長者或醫療護理服務（例如入住安老院舍）而遷出該物業，便可向參與銀行申請將物業出租，利用租金收入幫補院舍及醫療開支。若抵押物業屬於未補地價居屋或資助出售房屋，出租前須另外取得相關房屋當局的事先書面同意。

做安老按揭或保單逆按揭，會否影響長者申領長者生活津貼（長生津）？

需要區分「香港年金計劃」與兩項「逆按揭貸款」在入息及資產審查上的不同計算規則：

• 安老按揭及保單逆按：由於兩者屬於貸款安排，長者自住物業及人壽保單的現金價值在長生津審查中一般獲豁免計算為資產，而透過自住物業安老按揭或保單逆按每月收取的年金款項，亦不會計入長生津的「每月入息」內。不過，若每月收取的貸款年金未有動用而積存於銀行戶口，累積下來的現金儲蓄則會被計入「資產限額」中。
• 香港年金計劃：投保香港年金計劃的一筆過保費及保單內的保證現金價值獲豁免計入長生津的「資產限額」（惟中途退保所取回的退保價值則會計入資產）；但受保人每月從香港年金計劃領取的保證年金收入，則須計入長生津的「每月入息」限額內。長者或子女在投保前如有疑問，應先向社會福利署查詢最新規定。

父母百年歸老後，如果樓價大跌導致賣樓錢不夠還安老按揭貸款，子女需要幫忙還債嗎？

不需要。安老按揭計劃及保單逆按計劃均設有「無追索權」保障機制。當借款人百年歸老後，若子女或遺產代理人選擇不還款贖回物業，參與銀行會安排出售該物業以償還安老按揭貸款。即使當時樓價大幅下跌，導致賣樓所得金額不足以全數清還累積的貸款本金、利息及按揭保費，欠款的差額亦會由香港按證保險有限公司全數承擔（因為借款人參與計劃時已支付按揭保費），子女或後人絕對不會因此背負任何債務。