公屋資產審查需要申報人壽保險保單的現金價值嗎？一個方法免卻繁頊程序

公屋資產審查必須申報含有現金價值的人壽保險保單，而投保沒有儲蓄成分的純定期人壽保險，則是免卻每次索取價值證明及計算保單資產的直接方法。香港房屋委員會（房委會）規定，凡具備可變現價值的保單（如終身人壽、儲蓄人壽或年金），其退保現金價值及積存紅利均須計入家庭資產總值，派發的紅利及利息亦須計入每月入息。本文將詳細拆解公屋審查對各類人壽保單的計算準則、四大申報時間點、漏報的法律後果，並分析定期人壽保險的核心優勢及比較香港 10 款熱門定期人壽計劃的保費。

申請公屋及資產審查時，需要申報人壽保險嗎？

申請公屋或進行住戶審查時是否需要申報人壽保險，取決於保單是否含有「儲蓄或投資成分」。具備可變現價值的保單（例如終身人壽、儲蓄人壽、萬用壽險、投資相連壽險及年金計劃）必須向房委會如實申報；相反，沒有儲蓄成分及現金價值的純定期人壽保險（Term Life），退保價值為 HK$0，不會增加家庭資產總值。

在房屋署的「入息及資產申報」機制下，保單的「資產」與「入息」有明確的計算及豁免準則：

• 資產計算準則（歸類為「投資」項目）：審查時並非按保單持有人「已繳交的總保費」計算，而是以簽署申請表或聲明書日期的最近期資產淨值為準，即保單的「現金價值／儲蓄值」（又稱退保價值，Surrender Value）加上「已積存的紅利和利息」。如保單持有人曾向保險公司申請保單貸款（Policy Loan），未償還的貸款本金及利息可在計算資產淨值時予以扣除。
• 入息計算準則（歸類為「每月平均收入」）：在簽署申請表或聲明書日期前的一年內，保單持有人從保險或年金計劃中每月平均獲得的紅利、利息或保證每月年金金額，必須申報為家庭「每月平均收入」。
• 可獲豁免及扣除的保險賠償：根據房委會規定，部分特定保險賠償金不會被視為一般資產增值。計算家庭資產總值時，住戶可申請扣除因公屋戶籍內的家庭成員離世而收取的一筆過人壽保險賠償金、法定或非法定賠償金，以及戶籍內家庭成員收取的危疾保險賠償金。

以下表格整理不同保險類型及項目在公屋審查中的處理方式：

公屋住戶及申請人申報人壽保險的時間點與所需文件

公屋申請人及現有住戶並非只在首次入紙時才需處理保單資料，在輪候配房及入住後的特定周期，均須按規定填交指定聲明書並提交由保險公司發出的官方價值證明文件。所有名列公屋申請表或戶籍內的家庭成員（包括未滿 18 歲的未成年子女），其名下持有的儲蓄保單價值均須合併計算。

公屋申請人及住戶須留意以下 5 個申報流程與文件準備步驟：

1. 掌握四大申報時間點：
   • 首次遞交公屋申請時：遞交申請表時須同時申報所有家庭成員持有的保險資產及相關收入。
   • 配房前詳細資格審查面晤（俗稱「見主任」）：輪候至臨近編配單位時，申請人須與房屋署職員會面，並出示最新的保單價值證明文件正本以供核對。
   • 入住公屋滿 10 年後（富戶政策審查）：一般公屋住戶住滿 10 年後，須每 2 年進行一次入息及資產申報（房屋署通常於每年 4 月及 10 月分批發信通知）。
   • 特定租約政策住戶：透過「批出新租約政策」或「公屋租約事務管理政策」獲批租約的住戶，不論居住年期長短，均須每 2 年申報一次。
2. 確認是否符合豁免申報條件：在「富戶政策」下，若公屋單位內所有家庭成員均年滿 60 歲或以上、全家正在領取綜合社會保障援助（綜援），或全部成員均合資格領取社會福利署發放的傷殘津貼，該住戶可獲豁免「富戶政策」下的資產審查。
3. 填寫指定申報表格：
   • 公屋申請人：須填妥《申請公共租住房屋（公屋）聲明書（持有保險計劃人士適用）》（表格編號：RCSU2-011C），將保單的現金價值、儲蓄值、積存紅利和利息總額填入申請表第三部份第 (5) 項，並將過去一年每月平均獲得的紅利、利息或保證年金填入每月平均收入欄目。
   • 現有公屋住戶：在收到房屋署審查通知時，須填寫「富戶政策」入息及資產申報表（可參考填寫申報表樣本 HD1119C），如實計入保單退保價值。
4. 向保險公司索取官方證明文件：申報人須提早聯絡保險公司客戶服務部或保險中介人，索取截至審查指定日期的「保單年度通知書」、「保單價值結算表」（Statement of Policy Value）或「退保價值證明書」（Statement of Surrender Value）正本或官方文件。房屋署要求文件清楚列明保證現金價值及積存紅利，並不接受申請人自行以 Excel 表格估算或只提供未載有完整結算資料的手機應用程式截圖。
5. 核對未成年子女及家庭成員名下保單：不少父母會為年幼子女投保儲蓄分紅保險或教育基金。只要保單持有人或權益所有人屬於公屋申請表或戶籍內的成員（即使受保人或持有人未滿 18 歲），該保單的現金價值亦必須計入家庭總資產內。

漏報保單現金價值的嚴重後果與「買保險壓低資產」陷阱

在公屋申請或富戶審查中隱瞞、漏報含有現金價值的人壽保單，屬於違反《房屋條例》的刑事罪行，不但會喪失公屋資格，更可能面臨罰款及監禁。此外，坊間流傳「買大額儲蓄保險把現金變成保單以通過資產審查」的做法，在現行審查機制下亦隱藏極高的退保虧損與日後「爆額」風險。

以下為漏報保單資產的法律後果及常見投保誤區：

• 違反《房屋條例》的刑事責任：根據《房屋條例》（第 283 章）第 26(1)(c) 條（適用於公屋申請人）及第 26(1)(a) 條（適用於公屋住戶），任何人明知而向房委會作出虛假陳述即屬違法，一經定罪，最高可判處《刑事訴訟程序條例》附表 8 所訂的第 5 級罰款（港幣 $50,000）及監禁 6 個月。若住戶因忽略提供申報表指明的詳情而觸犯第 27(a) 條，一經定罪最高亦可被判處第 4 級罰款（港幣 $25,000）及監禁 3 個月。
• 取消申請資格、收回單位及 5 年禁令：根據房委會聲明書（RCSU2-011C）條款，不論申請人或住戶是否因此被起訴或定罪，亦不論該筆漏報的保單價值在計入總資產後是否仍然低於資產上限（即原本報了也不會超額），房委會均有權即時取消其已登記的公屋申請，或根據《房屋條例》終止現有公屋租約並收回單位。此外，於 2023 年 10 月 1 日或以後因虛假陳述而被取消公屋申請的人士及家庭成員，由取消日期起計 5 年內不得再次申請公屋；因違規被終止租約的前公屋租戶，同樣在 5 年內不得重新申請。
• 「分單投保」無法避開查核：部分人士誤以為將資金分拆成多張細額保單，或向不同保險公司投保即可避開抽查。事實上，房屋署在詳細資格審查及抽查時，會要求申請人提交銀行月結單及存摺紀錄，從中核對自動轉帳、支票或繳費靈的保費支出紀錄，並設有跨部門及機構核對機制，隱瞞保單極易在查閱銀行流水帳時被揭發。
• 買儲蓄險「壓低資產」的計時炸彈：儲蓄保險在投保首 1 至 3 年的退保現金價值通常極低（甚至為零），有人因而嘗試在申請公屋前將大筆銀行存款轉投儲蓄險，藉此壓低帳面流動資產。然而，這種做法存在兩大危機：
  1. 早期退保損失慘重：若家庭在輪候或入住初期遇上突發財務需要而提早退保，取回的金額將遠低於已繳保費，招致龐大本金損失。
  2. 日後富戶審查隨時「爆額」：隨着保單生效滿 5 至 10 年，保證現金價值與非保證紅利會逐年滾存上升。當住戶入住滿 10 年需每 2 年按「富戶政策」申報資產時，滾存後的保單價值加上家庭日常儲蓄，極易令家庭總資產超出限額，輕則需繳交額外租金，重則超出資產上限（公屋入息限額 100 倍）而被勒令遷出公屋單位。

一個方法免卻繁瑣程序：揀選「純保障」定期人壽保險

要為家庭提供充足的身故財務保障，同時免卻在申請公屋或應對「富戶政策」審查時反覆計算保單價值的繁瑣程序，最直接的方法是選擇投保沒有儲蓄成分的「定期人壽保險」（又稱純人壽保險）。

定期人壽保險屬於純保障型合約，保單結構中不含任何儲蓄或投資成分，在整個保障期內均沒有現金價值（退保價值恆常為 HK$0），亦不會派發任何紅利或利息。因此，在公屋入息及資產審查中，純定期人壽保單完全不會增加「投資」類別的資產淨值，亦不會衍生任何須申報的保單入息。這不但免除了申請人每次審查前都要向保險公司申請退保價值證明書的行政工夫，更能徹底杜絕保單價值隨長年期滾存而令家庭資產在日後「富戶審查」中意外超標的風險。

從家庭風險管理角度來看，居住於公屋或正輪候公屋的基層家庭，由於流動現金儲備受資產上限規管而相對有限，一旦家庭經濟支柱不幸離世，在扣除喪葬開支後，遺孀、年幼子女或年邁父母往往會即時面臨生活費中斷的困境。由於房委會已明文規定「因戶籍內家庭成員離世而收取的一筆過保險賠償金」可在計算資產總值時獲豁免扣除，經濟支柱以每月數十元至百多元的低廉保費投保定期人壽保險，萬一發生不幸，受益人領取數百萬港元的身故賠償金既可用於維持家庭生計，亦無須擔心該筆賠償金會令家庭資產超額而被迫遷出公屋。

定期人壽保險的4大核心優勢

撇除公屋資產審查的因素，定期人壽保險本身在保險市場上亦是極具成本效益的家庭保障工具，透過剔除儲蓄與分紅結構，將保費集中用於轉嫁身故風險。

定期人壽保險具備以下 4 大核心優勢：

• 極高保障槓桿，保費低廉：由於保單不含儲蓄、投資或分紅成分，保單持有人繳交的每一分保費全數用於購買人壽保障成本。在相同的身故賠償額下，定期人壽的保費僅為傳統終身儲蓄人壽保險的一小部分（通常是數分之一至十分之一），讓預算有限的年輕職場人士、新婚夫婦及育有子女的家庭支柱，能以極低成本換取高達數百萬港元的保障額。
• 保障年期與保額極具彈性：市場上的定期人壽計劃提供每年續保、每 5 年續保、每 10 年續保或每 20 年續保等不同保障年期選擇。投保人可配合自身財務責任期（例如子女成長期或樓宇按揭供款期）靈活規劃；當人生踏入新階段（如結婚、生子、置業）或日後家庭責任減輕（如子女已投身社會工作），投保人亦可按條款申請調高或調低保額。
• 保證續保與高免驗身保額：香港主流的定期人壽產品均設有「保證續保」條款，最高可續保至 75 歲、85 歲、90 歲甚至 100 歲。在保證續保年齡內，即使受保人的健康狀況在投保後變差甚至患上重病，保險公司仍必須按既定保費率為其續保，不會重新核保或拒保。此外，現時多間網上投保平台為合資格年齡人士提供高達 500 萬至 1,000 萬港元的「免體檢保額」，投保時只需在網上如實回答簡單健康問題，無須前往診所抽血或驗身即可獲批核。
• 條款透明且取消保單零損失：定期人壽的保單結構簡單直接，不設複雜的非保證紅利實現率計算，亦沒有提早退保罰款期。若保單持有人日後認為不再需要該份人壽保障，可隨時在續保日前申請取消保單，不會像早期中斷儲蓄保險般蒙受本金虧損。

10款熱門定期人壽保險產品保費大比較

香港市場上有多款由虛擬保險公司及傳統保險公司推出的定期人壽保險計劃，各產品在續保年期、最高保障年齡及保費水平上均有顯著差異。以 35 歲非吸煙男性、投保 HK$100 萬身故賠償保額為基準，以下整合市場上 10 款熱門定期人壽保險產品的標準首年保費、10 年平均年保費及最高保障年齡作客觀比較：

註：上述保費數據綜合保險比較平台 10Life 及各保險公司公開保費表，假設受保人為 35 歲非吸煙男性、投保額 HK$100 萬，並以未扣減限時推廣優惠的標準年繳保費計算（尚未包括保監局保費徵費）。實際保費及核保要求以各保險公司最新批核結果為準。

從上表數據可見，主打網上直銷的保險計劃（如 Bowtie、FWD 自主保、ZA Insure 及 Blue）由於省卻了傳統中介佣金及行政成本，其 10 年平均年保費普遍處於每年 HK$760 至 HK$986 的區間（折算每月平均僅約 HK$63 至 HK$82），較傳統代理渠道銷售的定期壽險便宜約三成至一半。在續保年齡上限方面，Bowtie、Blue TL3 及蘇黎世《至安心》最高可保障至 100 歲，FWD《自主保（升級版）》可保障至 99 歲（即 100 歲下次生日），中銀人壽《守護十年》可續保至 90 歲，保誠《守護家人》與 ZA Insure 可續保至 86 歲（下次生日）／85 歲，友邦《摯誠》可續保至 85 歲，而安盛《真智精選》的最高保障年齡則為 75 歲。投保人在比較保費之餘，亦應留意計劃的最高續保年齡是否足以覆蓋自身的家庭財務責任期。

常見問題

購買純醫療保險、自願醫保（VHIS）或意外保險，申請公屋時需要申報嗎？

如果投保的是純消費型、不含任何儲蓄或現金回贈成分的醫療保險、自願醫保（VHIS）或個人意外保險，由於這類保單沒有現金價值及積存紅利（退保價值為 HK$0），因此不會計入公屋資產總額或每月入息內。不過，投保人應先翻查保單條款，確認所買的並非「附帶儲蓄或退保價值」的危疾或醫療計劃；在與房屋署主任會面或填寫聲明書時，如有需要亦可主動註明所持有的是無現金價值的純醫療／意外保單，以確保申報紀錄清晰無誤。

如果保單受保人是父母，但保單持有人（投保人）是非同住子女，會計入父母的公屋資產嗎？

在保險合約中，保單的現金價值、退保權益及紅利提取權均屬於「保單持有人」（Policyholder）所有，而非「受保人」（Insured）。如果保單持有人並非公屋申請表或公屋戶籍內的家庭成員（例如已遷出並除名的成年子女為居住於公屋的父母投保，且持有人為該名非同住子女），該保單的現金價值一般屬於持有人資產，不計入受保父母的公屋資產內。惟每宗個案的保單信託或權益安排或有不同，如有疑問，建議直接向香港房屋委員會或當區屋邨辦事處查詢確認。

公屋家庭成員不幸離世，受益人領取的人壽身故賠償金會否令資產超額？

不會。根據房委會現行規定，公屋住戶在計算家庭資產淨值時，可申請扣除「因戶籍內的家庭成員離世而收取的一筆過保險賠償金、法定或非法定賠償金及其他特別的財政援助」。換言之，若同住於公屋戶籍內的家人不幸身故，其遺下的一筆過人壽保險身故賠償金可獲豁免扣除，不會計入家庭資產限額內，住戶無須擔心因領取該筆賠償金而失去公屋居住資格。

定期人壽保險選擇「每年續保」定「每10年／20年續保（水平保費）」較划算？

兩者各有適用情況。「每年續保」計劃在投保初期的保費較低，但保費會隨受保人年齡增長而逐年遞增，較適合短期內需要加碼保障或希望初期保費支出最低的人士；而「每 10 年或 20 年續保（水平保費）」計劃則在所選的 10 年或 20 年保障期內鎖定固定保費，保費不會在期內按年加價，不但方便基層家庭穩定預算日常開支，而且拉長 10 年或 20 年計算，水平保費計劃的總保費開支往往比每年續保累積的總和更節省（以 Bowtie 人壽保為例，35 歲非吸煙男性投保 100 萬保額，10 年續保水平保費版每年固定為 HK$828，比每年續保版的 10 年平均年保費 HK$852 節省約 2.8%）。

資料來源

• 香港房屋委員會：《申請公共租住房屋（公屋）聲明書（持有保險計劃人士適用）》（表格編號：RCSU2-011C）及《公共租住房屋申請須知》
• 香港房屋委員會：「公屋住戶資助政策及維護公屋資源的合理分配政策」（統稱「富戶政策」）入息及資產申報須知與填寫申報表樣本（HD1119C）
• 香港法例：《房屋條例》（第 283 章）第 26 條及第 27 條關於虛假陳述及忽略提供申報表指明詳情之條文
• 保險產品及保費數據：10Life 定期人壽保險比較平台公開數據，以及保泰人壽（Bowtie）、富衛（FWD）、眾安人壽（ZA Insure）、Blue、中銀人壽（BOC Life）、蘇黎世（Zurich）、保誠保險（Prudential）、友邦香港（AIA）及安盛（AXA）之官方產品小冊子及標準保費表

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2. housingauthority.gov.hk
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本文不構成投保建議，只作教學用途。讀者在投保前應參閱個別保險產品之保單條款及產品手冊，並依個人財務實力及健康狀況獨立審視或諮詢持牌專業人士。