安老按揭計劃：逆按揭申請資格、每月年金計算、未補地價居屋豁免及利弊分析

安老按揭計劃（俗稱逆按揭）是由香港按揭證券有限公司全資附屬機構「香港按證保險有限公司」營運的退休理財貸款安排，讓55歲或以上長者以香港自住住宅物業作為抵押品，向參與銀行或機構獲取每月定額年金或一筆過貸款，且在生期間一般可終身毋須還款。評估老人家逆按揭好唔好，關鍵在於長者是否需要將自住物業轉化為穩定退休現金流並實現原址安老，同時須權衡貸款利息與按揭保費按月以複息滾存、長遠大幅蠶食物業剩餘價值的財務成本。本文將拆解香港按揭證券公司安老按揭的運作原理與優點、逆按揭申請資格與居屋未補地價安老按揭豁免政策、安老按揭物業估值與逆按揭利息計算方法，並剖析安老按揭弊處及後人辦理安老按揭贖回物業的退場機制。

甚麼是逆按揭？拆解香港按揭證券公司安老按揭運作原理

逆按揭（Reverse Mortgage）即香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的「安老按揭計劃」，是一項專為55歲或以上長者業主而設、將自住物業價值轉化為退休現金流的貸款安排。借款人將香港住宅物業抵押予參與銀行或機構後，可選擇在10年、15年、20年固定年期或終身領取每月定額年金，亦可按需要申請一筆過貸款。與傳統需要每月供款還本息的樓宇二按或加按貸款截然不同，安老按揭的資金流向是「銀行每月派錢予業主」，除非在特定違規或到期情況下令貸款終止，否則借款人在生期間可終身免還本金及利息，並繼續安居於原有物業直至百年歸老。

不少長者及子女會將安老按揭與一般物業加按混淆。事實上，傳統加按要求借款人通過壓力測試或入息審查，並在提取貸款後翌月起定期償還本息；而香港按揭證券公司安老按揭則由香港按證保險有限公司負責營運及提供保險保障，不設入息審查，其設計原意是協助「有樓無現金流」的退休人士活化資產、自製「長糧」。

老人家逆按揭好唔好？盤點安老按揭6大核心好處

對於希望留守熟悉社區養老、但手頭流動資金有限的長者而言，考慮老人家逆按揭好唔好時，可從以下6項計劃核心優點作評估：

• 原址安老直至百年歸老：雖然物業已抵押予貸款機構，但長者依然是物業的合法業主。即使所選定的固定年金年期（如10年、15年或20年）已經屆滿，業主停止領取每月年金後，仍可繼續居住在原有單位內直至百年歸老，毋須搬遷。
• 在生期間終身毋須還款：在正常履行業主基本責任的前提下，借款人在生期間終身毋須清還貸款本金、累積利息及按揭保費，完全免除每月供樓的財務壓力。
• 提取方式具高度彈性：除了每月領取穩定定額年金（金額一經訂定，在選定年期內不受樓價下跌或通脹影響）外，借款人亦可於申請時或年金年期內的任何時間，申請提取「一筆過貸款」，以應付醫療開支（包括境外治療）、家居維修保養、償還物業原有按揭、補地價，甚至支付遺產規劃或購買骨灰龕位等特定個人需要。此外，提取貸款後亦可隨時申請轉換年金年期。
• 特定情況下獲批出租物業增加收入：若借款人已持有該物業達1年或以上，且所有借款人均聲明已經退休，或因接受長者及醫療護理服務而遷出物業（例如入住安老院舍或參與房協「長者安居樂」計劃），便可向銀行申請將抵押物業出租，在領取年金以外賺取額外租金收入。
• 不設提前清還貸款罰款：若借款人或家人在貸款期內改變主意，可隨時全數清還安老按揭貸款總結欠以贖回抵押物業，銀行不會收取任何提早還款罰息。
• 設有6個月冷靜期保障：如借款人於提取安老按揭貸款後的首6個月內，不論任何原因決定終止貸款並於指定日期全數清還總結欠，相關的按揭保費將獲全數退還及豁免（惟借款人仍須清還期間的累計利息、已加借的費用及解除按揭的相關法律費用）。

逆按揭申請資格與物業門檻（附居屋未補地價安老按揭豁免政策）

逆按揭申請資格主要分為「借款人個人條件」及「抵押物業要求」兩大範疇，申請過程不設個人入息審查。除了私人住宅外，政府及相關機構已放寬政策，容許年滿60歲或以上的未補地價居屋、租置公屋、綠置居及房協資助出售房屋業主，在毋須預先補地價的情況下直接申請安老按揭。

借款人與物業基本要求

根據香港按證保險有限公司的規定，申請人及用作抵押的物業必須同時符合以下基本門檻：

• 年齡及身份限制：私樓及已補地價資助房屋的申請人須年滿55歲或以上；而未補地價資助出售房屋的業主則須年滿60歲或以上（如申請涉及在貸款提取日動用一筆過貸款為該單位補地價，最低年齡要求則可放寬至55歲）。所有申請人均須持有有效香港身份證。
• 個人財務狀況：申請人現時沒有破產、沒有涉及破產呈請，亦不受個人自願安排（IVA）或債務重組所規限；惟若申請人計劃於貸款起始日提取一筆過貸款，以全數清還個人自願安排下的所有債務，則仍符合申請資格。
• 業權及聯名申請限制：安老按揭接受單人，或最多3位借款人聯名申請（所有聯名借款人皆須符合年齡及資格要求）。物業須由借款人作為唯一受益人，或以「聯權共有」（俗稱長命契，不能以分權共有形式持有）以個人名義擁有；亦可由借款人全資及直接擁有的香港註冊有限公司名義持有。
• 樓齡與物業狀況：抵押品必須為香港住宅物業（透過送贈契約或低於市值取得的物業將按個別情況考慮，且或會影響批核金額）。物業樓齡一般須為50年或以下；若樓齡超過50年，當局會按個別情況及申請人自費（或加借）提交的樓宇檢驗報告作考慮。此外，物業在申請時不可出租（符合上述退休或醫療遷出條件除外）。

居屋未補地價安老按揭：房委會及房協豁免轉售限制詳情

在一般按揭條款下，抵押物業不可帶有轉售限制；然而，為協助居於資助房屋的長者改善退休生活，當局特別為「居屋未補地價安老按揭」提供轉售限制豁免：

• 涵蓋之未補地價資助房屋類別：獲豁免轉售限制的單位包括香港房屋委員會（房委會）營運的「居者有其屋計劃」（居屋）、「私人機構參建居屋計劃」、「租者置其屋計劃」（租置公屋）及「綠表置居計劃」（綠置居）；以及香港房屋協會（房協）營運的「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」（夾屋）及「資助出售房屋項目」。
• 房委會「劃一批准」簡化機制：房屋署署長已向安老按揭計劃下的所有參與銀行及香港按揭管理有限公司給予「劃一批准」（Blanket Approval）。合資格的60歲或以上房委會未補價單位業主，可直接向參與銀行遞交申請並簽署《提供及轉移資料授權書》，毋須像傳統居屋加按般事先向房屋署逐一申請審批或繳付手續費。
• 房協單位豁免指引：根據地政總署署長發出的豁免書及房屋局局長指引，房協未補價單位業主只要年滿60歲，並由參與銀行或機構以第一按揭形式、經律師行辦理，即可毋須先補地價而申請安老按揭。
• 未補價單位出租之額外規定：如未補地價資助房屋業主日後因退休或遷出接受醫療護理而希望將單位出租，除了須持有物業滿1年及符合按證保險公司要求外，還必須另外獲得房委會或房協等有關當局的書面同意。

安老按揭每月拎幾多？物業估值上限、利息計算與計算機教學

決定「安老按揭每月拎幾多」的核心因素共有4項：申請人正式申請時的年齡（年紀愈大金額愈高；如屬2至3人聯名借款，一律以最年輕借款人的年齡計算，且金額會略低於單人借款）、安老按揭物業估值（指定物業價值）、所選年金年期（10年、15年、20年或終身，年期愈短每月金額愈高），以及所選的按揭利率計劃（定息按揭計劃提供的每月年金一般高於浮息按揭計劃）。

安老按揭物業估值上限與折讓計算方法

在計算每月年金時，銀行並非無上限按物業全數市值派錢，而是設有「用作計算年金之指定物業價值上限」的封頂及折讓機制。若抵押物業超過一個，將以所有物業合計的估值總額釐定上限。具體計算規則如下表所示：

逆按揭利息計算（定息 vs 浮息）及每月年金參考表

借款人可按自身財務預期，選擇「浮息按揭計劃」或「定息按揭計劃」。兩者的逆按揭利息計算基準及特色如下：

1. 浮息按揭計劃：按香港最優惠利率（P）減2%計算（以香港按揭證券有限公司於2026年1月31日公布的參考息率計算，由按證保險公司及按揭證券公司不時釐定）。
2. 定息按揭計劃：按首30年固定年利率4%，以及隨後年期為香港最優惠利率（P）減2%計算。一般情況下，定息按揭計劃鎖定了長年期息率，所能提供的每月年金及最高一筆過貸款金額均較浮息按揭計劃為高。

以下整合香港按揭證券有限公司最新公布的官方數據，列出以「指定物業價值每100萬港元」計算，60歲及70歲申請人在定息與浮息計劃下的每月年金金額對照：

安老按揭計算機使用教學與實例試算

若想快速估算自己或父母的物業每月可領取多少生活費，最直接的方法是使用香港按揭證券有限公司網頁提供的官方「安老按揭計算機」。操作步驟與官方實例試算如下：

1. 輸入借款人基本資料：於計算機介面選擇借款人人數（1至3人），並輸入各借款人的出生年月（須符合55歲或60歲或以上的年齡門檻）。
2. 輸入物業估值與按揭狀況：填寫物業的估計市值（如屬未補地價居屋，應輸入扣除補地價後的淨值），並選擇是否屬於尚有按揭的轉按物業及選擇「定息」或「浮息」計劃。
3. 檢視試算結果：系統會自動按10年、15年、20年及終身年期，列出對應的每月年金金額及最高可提取的一筆過貸款上限（一筆過貸款上限為年金現值的90%，提取一筆過貸款愈多，往後每月年金便相應減少）。
4. 官方實例一（單人終身領取）：假設一位70歲單身長者，持有估值250萬港元的已補價物業（指定物業價值為250萬港元），選擇「終身」領取年金。在定息計劃下，每月可領取 $3,070 × 2.5 = $7,675；若選浮息計劃，每月則可領取 $2,790 × 2.5 = $6,975。
5. 官方實例二（夫婦聯名10年期）：假設70歲丈夫與60歲妻子二人聯名申請，持有估值600萬港元的私樓，選擇「10年」固定年期。由於聯名申請須以較年輕的60歲妻子年齡及「二人借款」組別計算，在定息計劃下，每月可領取 $3,330 × 6 = $19,980；若選浮息計劃，每月則可領取 $3,030 × 6 = $18,180。

申請前必讀風險提示：安老按揭弊處與收費結構

在決定申請前，長者與子女必須清楚理解安老按揭弊處：安老按揭本質上是「先使未來錢」的有抵押借貸，絕非政府免費派發的津貼。所有已領取的每月年金、一筆過貸款、高昂的按揭保費，以及加借入貸款的律師費與輔導費，均會連同按揭利息按月以「複息效應」不斷滾存。隨着借款年期拉長，貸款總結欠會以倍數快速膨脹並嚴重蠶食物業的剩餘價值；若子女或後人日後打算辦理安老按揭贖回物業，將要面對一筆相當龐大的還款金額。

蠶食物業價值的4大隱藏成本（利息、按揭保費、輔導及法律費）

雖然長者在生時毋須自掏腰包還款，但以下4大費用會持續計入安老按揭貸款的「總結欠」中，成為推高贖回成本的關鍵因素：

• 按月複息計算的利息開支：貸款機構會根據安老按揭貸款的總結欠（包含已派發年金本金、已加借費用、按揭保費及過往累積的利息），按月以複息（Compound Interest）計算利息，「息滾息」的效應在貸款踏入第10至15年後尤為顯著。
• 雙重按揭保費結構：為保障銀行及按證保險公司承擔長壽與樓價下跌的風險，借款人須支付兩部分按揭保費並自動加借入總結欠：
  1. 基本按揭保費：總額為「指定物業價值」的 1.96%，分7期於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日扣除，每期費用為指定物業價值的0.28%（以800萬港元物業為例，基本保費達15.68萬港元）。
  2. 每月按揭保費：根據安老按揭貸款的總結欠，以年率 1.25% 計算，按月支付並滾存入總結欠內（換言之，實際滾存的年利率成本相當於按揭息率再加上1.25%保費率）。
• 強制輔導費及法律費用：申請人在正式申請前，必須自費或選擇加借費用，約見合資格輔導顧問（執業律師）以取得《輔導證書》；同時須支付解除現有按揭、辦理安老按揭契據及其他法律文件的律師費。雖然這些前期費用可選擇加借入貸款而免即時付現，但會直接推高初始貸款本金及複息計算基數。
• 其他手續費及驗樓開支：貸款生效後，每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款或增減抵押物業，均須支付1,000港元手續費（加借入貸款）。若物業樓齡超過50年，另須承擔樓宇檢驗報告的費用。

其他安老按揭弊處：鎖定估值限制與暫停／終止派錢風險

除了複息滾存的財務成本外，申請人亦須留意以下兩項潛在限制與風險：

• 鎖定物業估值難享日後樓市升幅：用作計算年金的物業估值在簽署合約時已經鎖定。即使日後香港樓價大幅飆升，借款人每月領取的年金亦不會自動增加。若業主希望按上升後的新估值重新計算年金，必須先全數清還現有安老按揭總結欠（或透過再融資安排），並重新支付全套法律費用及按揭保費，手續繁複且成本高昂。
• 違反業主持續責任可被暫停甚至終止貸款（收樓風險）：承造安老按揭後，長者仍須自行準時支付管理費、差餉、地租、購買有效火險，以及負責物業日常維修保養（例如遵從政府屋宇署發出的強制驗樓或維修令），並且每年須簽署《年度聲明》確認物業沒有違規出租。若業主未能履行上述持續責任（構成「暫停事件」），且未能在3個月內糾正，貸款銀行有權暫停發放每月年金及一筆過貸款；若未能在6個月內糾正（或發生擅自出租物業、借款人破產、物業被政府收回或樓宇倒塌等「到期事件」），銀行更有權終止安老按揭貸款，要求全數清還欠款，否則將收回並出售物業。

安老按揭贖回物業與退場機制：長者離世後層樓點處理？

當借款人百年歸老或中途決定退場時，業主或其遺產代理人（如子女及後人）享有優先權全數清還貸款總結欠以辦理安老按揭贖回物業手續。若後人選擇不贖回，貸款銀行將按市場慣例出售物業清還欠款，並實行「餘額退還後人、差額由按證保險公司承擔」的無追索權保障機制。具體退場及處理步驟如下：

1. 在生期間中途隨時贖回：借款人在生時如財務狀況改變或希望賣樓，可隨時向銀行申請全數清還安老按揭貸款總結欠（包括已提取本金、累積複息及按揭保費）以贖回抵押物業，毋須繳付罰息。惟需注意，除非抵押品超過一個物業，否則計劃一般不接受只償還「部分貸款」。
2. 百年歸老後子女優先贖回權（9個月限期）：當所有聯名借款人均離世，安老按揭貸款即告到期終止。遺產代理人（如子女）享有優先權，在指定限期內（一般情況下，因借款人離世而到期的贖回限期為 9個月；如屬其他到期事件則為 3個月）全數清還未償還貸款總結欠，並支付相關解除按揭的律師費，即可贖回物業並保留業權。子女在決定是否贖回前，應先向銀行查詢最新總結欠是否已因複息滾存而超越物業當前市值。
3. 不贖回物業之出售及「資不抵債」差額保障：若遺產代理人決定放棄贖回（或未能在9個月限期內清還欠款），貸款銀行將聘請獨立估價師評估市值並出售該抵押物業：
   • 若有盈餘（賣樓價 ＞ 貸款總結欠）：銀行扣除未償還貸款總結欠及相關費用後，會將剩餘款項全數退還予遺產代理人（即歸入長者遺產由後人繼承）。
   • 若資不抵債（賣樓價 ＜ 貸款總結欠）：假如因樓價下跌或長者極為長壽令累積複息超越樓價，出售物業所得不足以清還欠款，有關差額將根據保險安排由香港按證保險有限公司全數承擔，子女及後人絕對毋須代為背負差額債務。

安老按揭申請流程3部曲及參與銀行名單

申請安老按揭的程序由香港按揭證券有限公司統一規範，官方明確提醒申請人在任何情況下均毋須透過任何第三方中介人提出申請，以免招致不必要的費用或詐騙風險。標準申請流程分為以下3個步驟：

1. 第一步：聯絡參與機構作初步評估
   有意申請的長者可攜同個人及物業基本資料，直接聯絡計劃下的參與銀行或機構。銀行職員會解釋計劃詳情、進行初步資格評估，並根據申請人年齡及物業估值編製《資料表》及《貸款資料列表》，清晰列明不同年期下的每月年金金額、預計累積利息及按揭保費供申請人與家人審閱。
2. 第二步：接受強制律師輔導並取得《輔導證書》
   在正式遞交申請前，申請人必須從香港律師會提供的《安老按揭輔導法律顧問名冊》中，預約合資格的輔導顧問（執業律師）進行面談（可邀請配偶、子女或同住家人陪同出席）。輔導顧問會逐一講解安老按揭的特點、複息與保費計算、業主持續責任及法律後果。完成輔導並確認明白所有條款後，律師會簽發《輔導證書》。
3. 第三步：提交正式申請、完成健康問卷及簽約
   申請人須於《輔導證書》發出起計的 6個月內，向參與銀行正式提交安老按揭申請。同時，借款人必須於貸款起始日前完整回答一份由按證保險公司提問的「健康問卷」（問卷結果不會影響年金金額、利率或保費等批核條款，但必須完成方可提取貸款）。如物業有其他非業主人士居住，該等人士須簽署《承諾書》同意銀行享有優先權益。批核完成後，即可簽署按揭及法律文件並開始領取年金。

在參與機構方面，目前全港共有12間銀行及機構參與安老按揭計劃（留意滙豐銀行及恒生銀行並不在參與名單之列）：

• 同時提供「定息」及「浮息」按揭計劃的參與機構（共9間）：中國銀行（香港）、中國建設銀行（亞洲）、集友銀行、招商永隆銀行、香港按揭管理有限公司、南洋商業銀行、華僑銀行（香港）、上海商業銀行、渣打銀行（香港）。
• 只提供「浮息」按揭計劃的參與機構（共3間）：交通銀行（香港）、富邦銀行（香港）、東亞銀行。

免責聲明：本文內容僅供一般資訊及退休理財教育參考之用，並不構成任何按揭貸款、證券、金融產品或衍生工具的邀約、招攬、法律意見或推薦。安老按揭（逆按揭）涉及長期複息累計、按揭保費及物業相關持續責任，物業市場價格與利率亦可升可跌，過往表現並非未來表現的指標。在作出任何借貸或財務決定前，讀者應細閱香港按證保險有限公司之《資料冊》及《重要通知》，審慎評估個人的財務狀況、家庭傳承需要及風險承受能力，並於有需要時諮詢合資格輔導顧問、律師或獨立專業財務顧問的意見。

常見問題

做完安老按揭（逆按揭）後，層樓業權仲係咪屬於長者？固定年期滿咗銀行會唔會收樓趕走老人家？

承造安老按揭後，長者仍然是該物業的合法業主。即使所選擇的10年、15年或20年固定年金領取期已經屆滿，銀行只是停止繼續發放每月年金，業主依然可以繼續在原有單位內安居直至百年歸老。在年金期滿至業主離世期間，貸款利息及按揭保費會繼續在帳戶內累計入總結欠；只要業主繼續履行準時交管理費、差餉、地租、購買火險及妥善保養物業等基本責任，銀行絕不會因為年金年期屆滿而收樓或要求長者遷出。

如果承造安老按揭後香港樓價大跌，會唔會減少每月拎到嘅年金金額？

不會。安老按揭的物業估值及每月年金金額在簽署貸款合約時已經正式鎖定。在借款人選定的年金年期內，每月定額年金將維持不變，不受日後樓價下跌、通脹或經濟波動影響（除非借款人中途提取一筆過貸款，才會相應調低往後的每月年金）。即使樓市大跌令物業變成「負資產」，銀行亦不會削減每月派發的長糧，更不會要求長者補倉（Call Loan）或提早還款。

未補地價居屋或租置公屋申請安老按揭，使唔使自己先拎一筆錢出嚟補地價？

不需要。年滿60歲或以上的房委會（包括居屋、租置公屋、綠置居）或房協（包括住宅發售計劃、夾屋）未補價資助出售房屋業主，在房屋署署長的「劃一批准」及地政總署豁免書安排下，可直接以未補地價單位作為抵押品向參與銀行申請安老按揭，毋須預先自費補地價。不過，銀行在計算「安老按揭每月拎幾多」時，會以該單位的公開市值扣減補地價金額後的淨值，作為計算年金的物業估值基數。

長者百年歸老後，如果累積欠款同複息多過賣樓價錢，仔女使唔使幫手還債？

不需要。安老按揭設有完善的無追索權保障機制。當長者離世而後人選擇不辦理「安老按揭贖回物業」時，貸款銀行會安排出售抵押物業以清還貸款。假如因為樓價下跌或累積複息及保費太高，導致賣樓所得款項不足以清還貸款總結欠（即資不抵債），有關差額會根據保險安排由香港按證保險有限公司全數承擔，子女及遺產代理人毋須代為償還任何差額；反之，若賣樓清還欠款後尚有餘額，銀行則會全數退還予遺產代理人。

資料來源

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